DPE F location : comment vous allez respecter la loi en 2026 ?

Le marché locatif en France est en pleine mutation y compris avec le DPE F en location. En effet, après des années de discussions, les exigences de performance énergétique sont désormais au cœur des critères de décence d'un logement. En tant que propriétaires bailleurs, vous êtes directement impactés par l'évolution du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

L'année 2025 marque la fin de la location pour la majorité des logements classés DPE G. Cela a fini par bannir plus de 200 000 logements du marché. Cette interdiction met en lumière la fragilité de la classe F, considérée comme la prochaine passoire thermique à disparaître du parc locatif. On estime qu'en 2025, près de 1,8 million de logements en France (14% du parc) sont encore classés DPE F, représentant un enjeu colossal de rénovation énergétique.

En 2026, un logement classé DPE F peut encore être loué, mais il représente la dernière catégorie de passoire thermique légalement louable. Les appartements et maisons de cette classe seront aussi interdits en location à partir du 1er janvier 2028. La loi Climat et Résilience impose aux propriétaires d'anticiper la réalisation de travaux d'isolation et de chauffage pour maintenir la conformité du contrat de location.

Avec l'accompagnement d'une agence de gestion locative, vous aurez droit à une feuille de route claire et précise. L'objectif est de transformer votre contrainte en opportunité d'économies et de valorisation de votre patrimoine.

Le statut exact du logement DEP F en location au 1er janvier 2026

L'évolution de la loi est progressive mais ferme. L'objectif est de retirer progressivement du marché locatif les logements ayant la plus forte consommation d'énergie. Comprendre la législation de 2026 est la première étape pour tout propriétaire.

Peut-on encore louer un logement DPE F en 2026 ?

En 2026, la location d'un logement avec une classe de performance énergétique F est encore possible en France. En effet, l'interdiction effective et totale de louer ce type de logement est prévue à partir du 1er janvier 2028. Toutefois, depuis l'application du nouveau DPE rendu opposable en 2021, la classe F est déjà sous surveillance. L'augmentation annuelle de loyer est alors interdite pour les logements de cette classe depuis 2022. 

L'interdiction de location des logements G est complète depuis le 1er janvier 2025. Le DPE F est donc la dernière des classes dites passoires thermiques à être autorisée. Le DPE est bien plus qu'une simple information, il est devenu un critère de décence fondamental pour logement. L'absence de performance énergétique expose le bailleur au risque de litige avec le locataire ou d'un recours devant le juge.

L'impact sur les baux en cours (renouvellement et reconduction)

Les propriétaires bailleurs s'interrogent sur les contrats de location en cours. Si vous avez un bail en tacite reconduction en 2026, celui-ci n'est pas remis en cause. Cependant, la nécessité de la mise en conformité demeure.

L'article 6 de la loi de 1989 exige que le logement soit décent. La décence énergétique est désormais incluse dans ce critère. Même si l'interdiction de louer un DPE F n'est qu'en 2028, il est de votre responsabilité de planifier la rénovation. Un locataire est en droit de signaler la non-conformité du logement si celui-ci ne répond pas aux critères minimaux de performance énergétique à l'échéance légale.

DPE F, le compte à rebours (autorité et confiance)

L'anticipation est la clé pour tout propriétaire qui souhaite maintenir la location de son bien. Voici le rappel des échéances :

Sources : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (Art.6) (modifié par la Loi Climat et Résilience), Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au DPE

Anticiper l'interdiction 2028 : l'analyse de rentabilité d'un bien DPE F

Le temps est un facteur d'énergie et d'argent. Pour l'investisseur, rester dans la classe F au-delà de 2026 présente un risque financier majeur.

Le calcul du coût de l'inertie : perte de loyer et dévalorisation du patrimoine

L'inaction a un coût comme la perte de loyer. En cas d'interdiction de location, vous perdez l'intégralité du loyer jusqu'à la réalisation des travaux. Pour un loyer de 750 €, cela représente  9 000 € de manque à gagner par an, une perte d'économie colossale.

Notez aussi le risque de dévalorisation du logement. Le concept de "Valeur Verte" est crucial. Un DPE F ou G décote fortement par rapport à une classe C ou D. Les acheteurs intègrent le coût des travaux de rénovation dans leur offre. Sinon, il ne faut pas ignorer l'exposition à des contentieux avec le locataire. Même sans interdiction, le locataire peut exiger une réduction du loyer si le logement présente des problèmes de performance énergétique.

La feuille de route du propriétaire : rénover, vendre ou sortir du marché locatif ?

Votre agence de gestion locative vous conseillera certainement de choisir la rénovation du logement pour sécuriser l'avenir de votre investissement.

Sources : ADEME, NousGérons

💡 Exemple concret : Mise en réalisation des travaux pour un logement classé F à Toulouse.

Prenez ici le cas d'un propriétaire qui a investi 30 000 € pour atteindre la classe D. Résultat : le loyer a pu être réévalué de 50 € après rénovation. L'énergie consommée a baissé, et la valeur du bien a augmenté de près de 45 000 € par rapport à l'estimation initiale en DPE F.

🛠️ Faire passer un DPE F en DPE D par la rénovation du logement

Pour sortir de la classe F et se diriger vers le seuil de décence énergétique de la classe D, une approche globale est nécessaire. La rénovation du logement doit être performante.

Les travaux prioritaires pour un gain de classement maximal

La performance énergétique d'un logement repose sur trois piliers à commencer par l'isolation thermique. C'est le pilier de toute rénovation. L'isolation des murs et des combles perdus sont les actions les plus rentables en termes de gain de DPE et d'économies d'énergie. Vient ensuite le remplacement du système de chauffage énergivore par une solution plus performante. Vous pouvez par exemple opter pour une pompe à chaleur ou un poêle à granulés.

Le troisième pilier est la ventilation avec la pose d'une VMC pour réduire l'humidité et les déperditions de chaleur dans le logement. Ce type de système permet même d'améliorer la qualité de l'air et la performance thermique globale de votre bien immobilier. L'ensemble de ces travaux doit être coordonné pour garantir l'efficacité maximale du nouvel ensemble énergétique.

L'audit énergétique reste une étape cruciale

Avant la réalisation des travaux, l'audit énergétique est indispensable, voire obligatoire pour certaines ventes de logements F et G. L'audit est bien plus poussé que le simple DPE. Cette étape permet d'identifier clairement les déperditions de chaleur sur le logement.

Il sera aussi plus facile de proposer des scénarios de rénovation par étapes, chiffrés et hiérarchisés. L'audit garantit ainsi le passage à une classe supérieure tout vous assurant que le montant des travaux soit justifié par le gain de performance

Fourchettes de prix et budget pour la rénovation (DPE F vers D)

La rénovation énergétique représente un investissement important. Les propriétaires bailleurs doivent connaître les fourchettes pour budgétiser l'opération.

Sources : ADEME, ANAH

Optimiser le reste à charge : les aides financières en 2026

L'État encourage fortement la réalisation de travaux de rénovation énergétique par les propriétaires. En 2026, plusieurs dispositifs permettent de réduire significativement le montant total dont les suivants :

• MaPrimeRénov' (MPR) : l'aide phare, ouverte aux propriétaires bailleurs. Elle est ciblée sur les travaux les plus énergétiques.
• Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : une prime versée par les fournisseurs d'énergie pour financer les travaux d'économies d'énergie.
• Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ) : cette aide permet de financer des travaux jusqu'à 50 000 € sans des intérêts.

💡 Assurez-vous que les contrats passés avec les artisans mentionnent leur qualification RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Cette certification est un critère indispensable pour l'obtention de la majorité des aides. Cela garantit aussi la qualité de l'isolation et de la performance thermique de la rénovation. Le recours à un mandataire peut simplifier grandement la constitution des dossiers d'aides.

De l'urgence de l'interdiction à l'opportunité avec le DPE F location

L'année 2026 marque un tournant décisif. Si la location d'un logement DPE F est encore légale. L'interdiction de 2028 se profile comme une échéance implacable pour les propriétaires qui n'auront pas entrepris les travaux de rénovation énergétique. L'inertie a un coût comme la perte de loyer potentielle, la dévalorisation du patrimoine et le risque de contentieux avec le locataire.

Transformer votre passoire thermique en un logement de classe D ou mieux, n'est plus une option, mais un investissement pour l'avenir. Le montant des travaux peut être important, mais les aides de l'État et le gain de valeur du bien justifient cet effort. Pour naviguer dans la complexité de l'audit énergétique, des aides financières et de la réalisation des travaux tout en assurant la continuité de votre contrat de location. L'expertise d'un professionnel est indispensable. Ne gérez pas seul cette transition.

Pour cela, il ne faut pas hésiter à vous tourner vers une agence de gestion locative compétente et fiable comme NousGérons. Vous obtiendrez alors un accompagnement sur mesure comme pour l'audit et le pilotage de la rénovation énergétique du logement. Votre prestataire assure même la mise en conformité de votre bail. Contactez vite un expert pour une stratégique personnalisée et assurer la performance thermique de votre bien immobilier.

❓ Vos questions sur le DPE F en location immobilière

Un locataire peut-il exiger des travaux de rénovation énergétique ?

Oui. Si le logement ne respecte pas les critères de décence énergétique fixés par la loi, le locataire est en droit d'exiger la mise en conformité. Le juge peut ordonner l'exécution des travaux sous astreinte ou même une réduction du loyer.

Peut-on mettre fin à un bail pour cause de DPE non conforme ?

Non. Le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire au motif que le DPE n'est pas conforme. Si le bail est un contrat de location classique, les motifs de résiliation sont strictement encadrés comme une reprise pour habiter... La non-conformité au DPE est une obligation pour le propriétaire, pas un motif de congédiement du locataire.

Quelles sont les sanctions pour un propriétaire qui loue un DPE F après l'interdiction de 2028 ?

Après l'interdiction de 2028, un logement DPE F n'est plus considéré comme décent. Les sanctions sont multiples comme une demande de travaux de rénovation exigée par le locataire. Ce dernier peut aussi obtenir une baisse ou une suspension du loyer. En tant que propriétaire, vous pouvez vous retrouver avec des litiges sur l'exécution du contrat de location.

Les logements en copropriété sont-ils soumis aux mêmes règles de rénovation ?

Oui. Les logements en copropriété sont soumis aux mêmes échéances d'interdiction de location. Les propriétaires doivent donc anticiper et inscrire ces travaux énergétiques à l'ordre du jour le plus tôt possible pour éviter d'atteindre les échéances sans solution. L'audit énergétique de la copropriété devient alors une étape essentielle.