Passoire thermique : comment louer ou investir en toute sécurité

La passoire thermique n’est plus une simple étiquette technique en 2026, mais le pivot central de toute stratégie immobilière sécurisée. Depuis le 1ᵉʳ janvier, l'interdiction de louer les logements classés G au DPE est devenue une réalité pour l'ensemble du parc privé. Elle touche environ 1,2 million de résidences principales sur le territoire. 

Cette pression réglementaire s'inscrit dans un contexte où 17 % des logements en France sont encore considérés comme énergivores. Pourtant, les opportunités d’investissement n’ont jamais été aussi concrètes. Notez la décote moyenne de 12 à 18 % sur le prix de vente des biens à rénover par rapport aux logements performants. De plus, l'achat d'un logement déclassé permet de réaliser une plus-value immédiate après travaux.

Par ailleurs, l'État maintient son effort avec un budget MaPrimeRénov’. Ce dispositif cible prioritairement les rénovations d'ampleur pour atteindre l'objectif de 200 000 rénovations globales par an. Dans ce paysage complexe où la conformité juridique dicte la rentabilité, une expertise pointue est indispensable. Chez NousGérons, les contraintes seront transformées en leviers de performance.  Cela passe par un accompagnement technique et administratif sur mesure pour sécuriser votre projet de location.

Calendrier et sanctions en vigueur en 2026 

La loi Climat et Résilience a acté un calendrier strict pour éliminer progressivement les logements énergivores du parc locatif. Voici l’état des lieux en 2026, avec les prochaines échéances à anticiper.

L’interdiction des logements G : le bilan un an après

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, il est interdit de louer un logement classé G au DPE pour les nouveaux contrats de location. En 2026, cette interdiction s’étend aux renouvellements de bail. Ainsi, 15 % des logements du parc privé sont concernés par cette interdiction en 2026. 

Notez que chaque propriétaire qui ne respecte pas cette règle s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 30 000 €. Prenez aussi en compte le gel des loyers ainsi que le risque d'annulation du bail par le locataire. Cette dernière option peut être suivie par le versement de dommages et intérêts.

💡 Le saviez-vous ?
Un logement classé G consomme en moyenne 2,5 fois plus d’énergie qu’un logement classé D. Les facteurs de chauffage peuvent même dépasser les 2 000 €/an pour une maison de 100 m².

Objectif 2028 : pourquoi les propriétaires de logements F doivent agir dès maintenant

La prochaine étape majeure interviendra le 1ᵉʳ janvier 2028, avec l’interdiction de louer les logements classés F. Il vaut mieux agir dès 2026 pour réaliser une rénovation énergétique complète du logement. Ce type de projet peut prendre entre 6 et 12 mois selon l'ampleur de la situation. À titre de précision, vous devez savoir que l'application du nouveau coefficient 1,9 sur DPE a permis de sortir jusqu'à 850 000 logements de la classe G.

De plus, le coût moyen pour sortir un logement F est estimé entre 20 000 € et 50 000 € selon France Rénov'. Notez aussi que les artisans certifiés RGE (Reconnus Garants de l’Environnement) sont déjà saturés. Attendre 2027 peut vous exposer à de longs délais d'attente et des surcoûts sur les travaux. Par ailleurs, l'engagement des travaux permet d'obtenir une suspension temporaire de l'interdiction de louer un logement F ou G. Pour cela, il est primordial que les travaux de rénovation soient faits au bout de 3 à 5 ans.

⚠️ Attention : les logements en copropriété sont particulièrement exposés. En effet, les décisions de travaux d’isolation ou de changement de chauffage nécessitent souvent un vote en assemblée générale.

Gel des loyers et sanctions administratives : les risques pour le bailleur

En plus de l’interdiction de location, les propriétaires de passoires thermiques s’exposent à :

Sources : Legifrance; Notaire de France; Loi Climat et Résilience; Décret n°2022-88 du 31 janvier 2022; Code de la construction et de l’habitation

Sortir du statut de passoire thermique grâce au DPE ?

Passer d’un logement énergivore à un bien conforme et performant nécessite une stratégie de rénovation énergétique bien structurée. Cela repose sur quelques étapes précises que vous ne devez pas prendre à la légère.

Le DPE a évolué en 2026 pour intégrer de nouveaux critères, notamment la prise en compte des déperditions thermiques (toit, murs, fenêtres, sols). Notez aussi l'évaluation du système de chauffage avec le rendement et la consommation d’énergie. Par ailleurs, il ne faut pas ignorer l'impact des ponts thermiques qui sont des zones de déperdition de chaleur.

📌 Conseil de l’expert (NousGérons) : "Un DPE réalisé avant 2025 peut ne plus être valable. Faites refaire votre diagnostic énergétique par un professionnel certifié pour éviter les mauvaises surprises."

📊 Comparatif des classes DPE et leurs impacts

Sources : ADEME, Baromètre DPE 2026

L’angle "propriétaire" : transformer une contrainte en opportunité d’investissement

La rénovation énergétique n’est pas seulement une obligation légale : c’est aussi un levier de performance pour votre patrimoine immobilier.

La valeur verte : quel surcoût à la revente pour un logement rénové ?

Un logement bien isolé et équipé d’un système de chauffage performant prend de la valeur. Voici les chiffres clés en 2026 :

• +5 % à +10 % sur le prix de vente pour un logement classe D par rapport à un logement classe F (Notaires de France).
• +15 % à +20 % pour un logement classe C ou B, avec un DPE récent.

Exemple concret : à Paris, une maison de 100 m² classée G vendue 500 000 € en 2023 pourrait atteindre 575 000 € après rénovation énergétique.

Stratégie de déficit foncier : optimiser sa fiscalité grâce aux travaux

Les travaux de rénovation énergétique peuvent être déduits de vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre impôt sur le revenu. Pour cela, vous pouvez prétendre à un déficit foncier. Ici, les dépenses des travaux sont déductibles des loyers perçus. Le déficit peut être reporté sur 10 ans s'il dépasse vos revenus fonciers.

En outre, le crédit d'impôt (CITE) permet de financer jusqu'à 30 % des dépenses pour les travaux d’isolation ou de chauffage. Il faut respecter un plafond de 8 000 € pour un célibataire et 16 000 € pour un couple.

Il ne faut pas ignorer l'exonération de la taxe foncière. Certaines collectivités locales (comme Paris ou Bordeaux) offrent une exonération partielle pendant 2 à 5 ans. Il faut pour cela réaliser des travaux de rénovation énergétique.

💡 Conseil fiscal (NousGérons) : "Pour maximiser vos économies financières, conservez toutes les factures des travaux et faites appel à un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier."

L’angle "locataire" : vos droits face à un logement énergivore

Si vous êtes locataire d’un logement énergivore, voici ce que vous devez savoir pour protéger vos droits et votre confort thermique.

Reconnaître une passoire thermique avant de signer un bail

Avant de signer un bail, vous devez vérifier le DPE du logement qui est obligatoire dans l’annonce et le dossier de location. Un appartement avec une étiquette énergétique F ou G est considéré comme étant une passoire thermique. Prenez aussi en compte les factures d'énergie des anciens locataires si celles-ci sont disponibles. Prenez aussi votre temps pour vérifier l'état de l'isolation comme les murs froids ou les courants d'air et les moisissures. Notez qu'un propriétaire ne peut pas cacher un DPE G ou F. Le bail peut être annulé si le diagnostic énergétique n’est pas fourni.

Recours et mise en conformité : que faire si votre logement est classé G ?

Si vous louez un logement classé G depuis avant 2025, vous pouvez demander une réduction de loyer (jusqu’à 20 %). L'objectif est de compenser les surcoûts énergétiques. Il est aussi possible d'exiger des travaux pour obtenir un logement décent exigé par l'article 1719 du Code civil. Sinon, vous êtes libre de résilier le bail sans frais si le logement est indécent (ex. : déperditions thermiques extrêmes, chauffage défectueux). En dernier lieu, n'hésitez pas à vous tourner vers la commission départementale de conciliation (CDC) en cas de litige.

Pourquoi confier la gestion de votre bien à NousGérons en 2026 ?

L'agence NousGérons ne se contente pas de gérer votre logement. Elle vous offre un accompagnement pour anticiper les évolutions légales. Cela permet aussi d'optimiser votre rentabilité et de valoriser votre patrimoine. Ainsi, l'agence vous offre un audit énergétique complet. Cette évaluation permet d'identifier les travaux prioritaires pour sortir des classes F ou G. À cela s'ajoute un accompagnement pour obtenir les aides financières (MaPrimeRénov’, CEE, ou Éco-PTZ).

NousGérons propose en même temps un réseau de professionnels RGE. Effectivement, vous allez être mis en relation avec des artisans certifiés pour des travaux de qualité, au meilleur prix. Profitez en même temps d'une gestion locative sécurisée avec la conformité aux nouvelles réglementations (DPE, décence, etc.). Sinon, il ne faut pas ignorer l'optimisation fiscale que vous pouvez avoir. L'agence vous conseille particulièrement sur les stratégies de déficit foncier et les exonérations de taxe foncière.

Agissez maintenant pour sécuriser votre investissement locatif

En 2026, la passoire thermique est une urgence pour les propriétaires et un risque pour les locataires. Mais cette contrainte peut aussi devenir une opportunité si vous agissez avec méthode. Ainsi, il est recommandé de vérifier le DPE de votre logement et d'anticiper les interdictions à venir. Il faudrait ensuite planifier les travaux de rénovation énergétique pour sortir des classes F et G.

Notez que l'accompagnement d'une agence comme NousGérons facilite l'obtention d'une aide financière. Cela est par exemple le cas avec MaPrimeRénov', CEE et Eco-PTZ pour réduire vos factures. Votre agence vous offre une prestation sur mesure et vous évite le moindre stress. N'hésitez pas à demander un audit énergétique gratuit auprès de l'agence pour faciliter les choses.

❓ FAQ : vos questions sur les passoires thermiques en 2026

Peut-on encore louer un logement G en 2026 ?

Non, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, il est interdit de louer un logement classé G pour les nouveaux baux et les renouvellements. Seuls les baux en cours (signés avant 2025) peuvent être maintenus. En outre, il n'est plus possible de renouveler le contrat ou de demander une augmentation de loyer.

Quel est l’impact d’un DPE F ou G sur la vente d’un logement ?

Un logement classé F ou G subit une décote de 10 % à 25 % par rapport à un bien similaire en classe D ou C. De plus, les acheteurs sont de plus en plus réticents à investir dans des passoires thermiques. Cela risque d'allonger le délai de vente du logement.

Quelles sont les aides disponibles pour rénover une passoire thermique en 2026 ?

Les principales aides sont MaPrimeRénov’ (jusqu’à 10 000 €) et Prime CEE (1 500 à 4 000 €). Vous pouvez aussi prétendre à un éco-PTZ (prêt à taux 0 % jusqu’à 50 000 €). À cela s'ajoutent la TVA à 5,5 % sur les travaux et les aides locales (variable selon les régions).

Combien coûte une rénovation énergétique pour passer d’un DPE G à un DPE D ?

Le coût moyen se situe entre 20 000 € et 50 000 €, selon l’état du logement et les travaux nécessaires (isolation, chauffage, ventilation). Avec les aides financières, ce coût peut être réduit de 30 % à 50 %.

Un locataire peut-il résilier son bail si son logement est une passoire thermique ?

Oui, si le logement est indécent (ex. : déperditions thermiques extrêmes, chauffage défectueux), le locataire peut résilier le bail sans frais. Il peut aussi demander une réduction de loyer ou exiger des travaux de la part du propriétaire.