État des lieux en location meublée : inventaire obligatoire

En location meublée, l'état des lieux s'accompagne d'un inventaire du mobilier fondé sur 11 éléments minimum (décret nᵒ 2015-981). Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges. Il doit être restitué sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, sous 2 mois sinon (loi du 6 juillet 1989, art. 22). Sans état des lieux d'entrée, l'appartement est présumé remis en bon état.

L’état des lieux meublé est une étape incontournable pour sécuriser une location, protéger un dépôt de garantie et éviter les litiges entre propriétaire et locataire. En 2026, son importance est d’autant plus grande que la réglementation encadre précisément les obligations de chaque partie. Un appartement loué meublé doit notamment comporter 11 catégories d’équipements et de mobilier obligatoires, de la literie aux ustensiles de cuisine. Le dépôt d'assurance peut, quant à lui, atteindre 2 mois de loyer hors charges.

Mais comment réaliser un état des lieux conforme ? Quels composants vérifier dans chaque pièce ? Comment établir un inventaire détaillé du mobilier et utiliser un modèle adapté ? Ces questions sont essentielles pour éviter les contestations au moment du départ. D'autant que le délai légal de remise du dépôt de garantie varie de 1 à 2 mois. Cette durée dépend de la conformité entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Pour vous accompagner, NousGérons, agence spécialisée dans la gestion locative, vous propose ce guide complet. Découvrez les règles applicables en 2026, les étapes à respecter, un modèle pratique et les conseils d’un professionnel pour réaliser un état des lieux meublé sans mauvaise surprise.

Les essentiels à retenir :

• L'état des lieux meublé obligatoire et contradictoire : réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire, il décrit l'état du bien et sert de référence pour justifier les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.
• L'inventaire du mobilier est indispensable en location meublée : le bien doit comporter les 11 éléments obligatoires prévus par le décret du 31 juillet 2015.
• Un état des lieux conforme doit respecter des règles précises : il comprend la description de chaque pièce, les relevés des compteurs, le nombre de clés remises, l'inventaire du mobilier et les signatures des parties.
• La vétusté et les détériorations ne doivent pas être confondues : seuls les dommages imputables au locataire peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie. L'usure normale et le vieillissement naturel des équipements restent à la charge du propriétaire.
• Faire appel à un professionnel permet de sécuriser la gestion locative : une agence spécialisée peut prendre en charge les états des lieux, l'inventaire, les photographies, le suivi des détériorations et la retribution du dépôt de garantie.

Qu'est-ce qu'un état des lieux meublé et pourquoi est-il crucial ?

L'état des lieux meublé est contradictoire, établi par le bailleur et le locataire à l'entrée puis à la sortie du logement, auquel s'ajoute un inventaire du mobilier. Il est obligatoire, remis à chaque partie, et sert de référence pour toute retenue sur le dépôt de garantie.

Un état des lieux est crucial dans le cadre d'une location meublée. Chaque propriétaire-bailleur doit fournir un dossier légal à son locataire avec le contrat de bail.

Le cadre légal de la loi Alur : ce que dit la loi

L'état des lieux est encadré par la loi du 6 juillet 1989, renforcée par la loi Alur de 2014. Il doit être établi de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence des deux parties (ou de leurs mandataires), à la remise des clés puis à leur restitution. Son contenu minimal est fixé par le décret nᵒ 2016-382 du 30 mars 2016. Chaque partie en reçoit un exemplaire.

Pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire, le bail doit respecter le contrat type du décret nᵒ 2015-587 du 29 mai 2015. Le bail dure un an (neuf mois pour un étudiant, un à dix mois pour un bail mobilité). Si l'état des lieux d'entrée n'est pas établi, le Code civil (article 1731) présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. Autrement dit, le bailleur perd l'essentiel de ses recours en sortie.

Propriétaires et locataires : les enjeux d'un document bien rédigé

Un état des lieux soigné réduit les litiges, accélère la restitution du dépôt de garantie et sécurise le rendement. Un état des lieux rédigé de façon unilatérale par le bailleur, sans le locataire, ne permet pas de justifier une retenue de manière fiable. À l'inverse, un dossier précis, daté, signé et illustré de photos met les deux parties à égalité devant les faits.

La spécificité du meublé : l'inventaire du mobilier et des équipements

Le décret nᵒ 2015-981 du 31 juillet 2015 impose 11 composants de mobilier minimum. S'il en manque un seul, le logement risque d'être requalifié en location nue, avec les conséquences fiscales que cela implique pour un investisseur LMNP.

Comme vous pouvez vous y attendre, une location meublée possède quelques points qui la rendent unique. C'est pour cette raison qu'un inventaire est important concernant le mobilier et d'autres composants.

Liste des équipements obligatoires (décret de décence meublée)

L'inventaire est annexé au bail et à l'état des lieux d'entrée. Il doit au minimum couvrir les points suivants :

Sources : décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste de mobilier d'un logement meublé (Légifrance) ; article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.

Comment décrire et noter l'état de chaque meuble et appareil ?

L'erreur classique consiste à écrire « bon état » partout. Un inventaire utile décrit chaque élément avec une échelle simple (neuf, très bon état, bon état, état d'usage, mauvais état). À cela s'ajoute un détail factuel (marque, couleur, nombre de pièces, défauts existants) de chaque élément. Pour l'électroménager, précisez la marque et testez le fonctionnement devant le locataire. Pour la literie, notez l'âge approximatif, la présence d'une housse de protection et l'état du matelas.

Un modèle efficace suit toujours la même logique avec une ligne par composant et une colonne d'état à l'entrée. À cela s'ajoutent une colonne d'état à la sortie et une dernière pour les observations. Vous pouvez partir d'un modèle PDF ou Word conforme à la loi Alur, à condition de l'adapter à votre logement.

Comment réaliser un état des lieux meublé conforme en 2026 ?

Un état des lieux conforme décrit pièce par pièce le logement, relève les compteurs, recense les clés, annexe l'inventaire et se termine par la date et la signature des deux parties. En 2026, il peut être entièrement en ligne.

Un état des lieux meublé ne se fait pas au hasard. Un résultat non conforme expose toujours le propriétaire à des soucis.

Les mentions obligatoires incontournables

D'après le décret nᵒ 2016-382, le document doit comporter :

• La date d'établissement et le type d'état des lieux (entrée ou sortie) ;
• L'adresse du logement, l'identité et le domicile du bailleur et du locataire (ou de leurs mandataires) ;
• La description pièce par pièce : murs, sols, plafonds, équipements, menuiseries, état général ;
• Le relevé des compteurs individuels (eau, électricité, gaz) ;
• Le nombre et le type de clés, badges et télécommandes remis ;
• La signature des deux parties, avec la mention de leur exemplaire.

Le locataire dispose de 10 jours après l'état des lieux d'entrée pour demander qu'il soit complété. Pour le chauffage, ce délai court durant le premier mois de la période de chauffe.

Le passage au numérique : tablettes, photos horodatées et signature électronique

L'état des lieux en ligne n'est pas une version au rabais. La signature électronique a la même valeur juridique qu'une signature manuscrite. Le plus important est de respecter les conditions des articles 1366 et 1367 du Code civil et du règlement européen eIDAS. L'application horodate chaque photo, ce qui limite les contestations sur l'ancienneté d'une dégradation.

Prenez toujours des photos larges de chaque pièce, puis des gros plans de chaque défaut et de chaque équipement de l'inventaire. Ces clichés ne remplacent jamais la description écrite, ils la complètent. En cas de passage devant la commission départementale de conciliation, un document digital complet, signé et horodaté constitue un dossier solide.

Comparatif : état des lieux d'un logement vide ou meublé

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 3-2, 22, 25-4, 25-7) ; décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 ; décret n° 2016-382 du 30 mars 2016

État des lieux de sortie : éviter les litiges sur les dégradations et la vétusté

À la sortie, on compare le logement à l'état d'entrée. Seules les dégradations imputables au locataire peuvent être retenues sur le dépôt de garantie ; l'usure normale et la vétusté restent à la charge du propriétaire.

L'état des lieux ne se limite pas à l'entrée du locataire. Vous devez aussi prendre note de la sortie de ce dernier si son contrat n'est pas renouvelé.

Usure normale, dégradation et vétusté : la différence qui change tout

La vétusté correspond au vieillissement naturel d'un produit dans le temps. L'usure normale résulte d'un usage conforme du logement, comme une peinture qui jaunit, un parquet qui s'use là où l'on passe. En outre, une dégradation est un dommage anormal comme un trou dans une porte, un plan de travail brûlé, un matelas taché, une vitre cassée. Pour un élément déjà ancien, le bailleur ne peut pas facturer le prix du neuf. Une grille de vétusté, annexée au bail, fixe la part imputable au locataire selon l'âge de l'équipement.

Restitution du dépôt de garantie : délais et retenues légales

Sources : loi du 6 juillet 1989, art. 22 ; Service-Public.fr, « Dépôt de garantie d'un logement loué vide ou meublé ».

Toute retenue doit être justifiée par des devis ou des factures. Le bailleur peut aussi retenir les loyers et charges impayés. En cas de désaccord, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le juge. L'action se prescrit par trois ans.

Exemple illustratif : 1 500 € de litige évités sur un canapé-lit

Un investisseur LMNP loue un studio meublé à Lyon. À l'entrée, l'inventaire mentionne simplement « canapé-lit, bon état ». À la sortie, le locataire repart et le mécanisme du canapé est cassé. Faute de description précise, impossible de prouver que l'incident est postérieur à l'entrée. Avec un état des lieux détaillé, la preuve est faite en une minute. La différence entre les deux scénarios peut dépasser 1 500 € de retenue contestable.

Le commissaire de justice : quand y recourir ?

L'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice si l'une des parties ne peut pas être présente ou si le dialogue est tendu. Les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, dans la limite d'un plafond réglementé. Il faut aussi respecter l'ordre de 3 € par mètre carré en 2026 selon les barèmes publiés. Cette solution, plus coûteuse, donne au document une force probante renforcée.

Déléguez vos états des lieux et sécurisez vos revenus locatifs

Une agence spécialisée prend en charge l'état des lieux d'entrée et de sortie. Cela implique l'inventaire du mobilier, le suivi du dépôt de garantie et la relation avec le locataire. L'objectif est de permettre au propriétaire de se concentrer sur sa stratégie d'investissement.

Le choix de déléguer les états de lieux à un expert offre divers avantages. Cela permet par exemple à l'investisseur de s'occuper d'autres tâches.

L'accompagnement clé en main pour les propriétaires bailleurs

Gérer un bien meublé, c'est gérer du mobilier, des équipements, des rotations de locataires et des délais légaux. Chaque étape est un risque de litige. Bénéficiez des avantages suivants avec l'accompagnement d'un expert :

• Un état des lieux numérique complet, avec photos horodatées et signature électronique ;
• Un inventaire du mobilier conforme au décret n° 2015-981, mis à jour à chaque changement de locataire ;
• Un comparatif rigoureux entre l'état d'entrée et l'état de sortie, avec application de la grille de vétusté ;
• Une retribution du dépôt de garantie dans les délais légaux, sans pénalité ;
• Un interlocuteur unique, de la mise en location à la sortie.

Pour le locataire : si vous cherchez un logement meublé, demandez systématiquement l'inventaire avant la signature. Vérifiez les 11 équipements obligatoires et exigez un état des lieux d'entrée détaillé. Ce réflexe protège votre dépôt de garantie.

Un état des lieux meublé précis, c'est un investissement protégé

Un état des lieux meublé rigoureux repose sur un inventaire complet des 11 équipements du décret nᵒ 2015-981. À cela s'ajoutent une description pièce par pièce et des preuves datées (photos, signatures électroniques). Prenez aussi en compte le respect des délais de rétribution du dépôt de garantie. C'est ce qui transforme un document souvent bâclé en véritable bouclier juridique et financier pour le bailleur comme pour le locataire.

Si vous possédez un bien meublé en France, ne gérez plus seul les états des lieux chronophages. Confiez la gestion complète de votre investissement à NousGérons et profitez d'un suivi rigoureux de A à Z. Contactez-nous dès aujourd'hui pour une estimation gratuite, et partagez ce guide avec un propriétaire ou un locataire qui en a besoin.