Travaux en location : qui paie quoi entre propriétaire et locataire ?

En location, le propriétaire finance les gros travaux, la remise en état liée à la vétusté et la mise en conformité d'un logement décent ; le locataire assume l'entretien courant, les menues réparations et les dégradations dues à son utilisation. La liste officielle figure dans le décret nᵒ 87-712. Côté énergie, les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Un état des lieux précis évite l'essentiel des litiges.

Il est important de déterminer qui paie quoi avant de lancer des travaux de location. Cela permet d'éviter des conflits entre bailleurs et occupants lorsqu'une panne ou une rénovation est nécessaire dans un logement loué. En 2023, les commissions départementales de conciliation ont enregistré 10 107 litiges locatifs, dont une partie concernait directement les réparations et les charges.

Les enjeux financiers sont également importants. Les dépenses consacrées aux gros travaux d'entretien des logements ont progressé de 0,2 % en 2025. Par ailleurs, 13,8 % du parc locatif privé était encore constitué de passoires énergétiques au 1ᵉʳ janvier 2025. Cela fait environ 1,1 million de logements nécessitant une attention particulière.

Alors, qui doit financer les réparations courantes, les travaux de rénovation ou le changement des équipements ? Entre vétusté, détériorations et obligations légales, découvrez les règles applicables en 2026. Notez les recours possibles et les conséquences fiscales pour les propriétaires. Avec son expertise en gestion locative, NousGérons accompagne les bailleurs pour assurer la maîtrise de leurs dépenses.

Les essentiels à retenir :

• La répartition des travaux dépend de leur nature : le propriétaire prend en charge les grosses réparations, la structure, le chauffage et les équipements défectueux. Le locataire assume l'entretien courant et les petites réparations locatives.
• Le DPE impose des obligations de rénovation : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Les logements F suivront en 2028 et les E en 2034. Le propriétaire doit anticiper ces échéances.
• Le locataire peut aménager son logement, mais pas le transformer librement : la décoration et les installations réversibles sont autorisées sans accord préalable. Les transformations importantes nécessitent l'autorisation écrite du propriétaire.
• Les litiges liés aux travaux doivent suivre une procédure légale : relance amiable, mise en demeure, commission départementale de conciliation et, si nécessaire, saisine du juge.
• Les travaux peuvent offrir des avantages fiscaux au propriétaire : au régime réel, les dépenses d'entretien sont déductibles des revenus fonciers sous conditions.

Les règles fondamentales de la répartition des travaux en 2026

Le propriétaire garantit un logement approprié, en bon état d'utilisation, et réalise les réparations autres que locatives. Le locataire règle l'entretien courant et les réparations locatives listées par le texte officiel. Seules exceptions : l'ancienneté, la force majeure, le vice de construction et la malfaçon, qui restent à la charge de l'investisseur.

Il faut prendre note des règles fondamentales pour assurer la répartition des opérations. Cela permet à chaque partie de connaître ce qu'elle doit payer.

Les obligations légales du propriétaire (loi du 6 juillet 1989)

L'article 6 du dispositif du 6 juillet 1989 est le socle de la répartition des charges entre propriétaire et locataire. Le possesseur doit délivrer un logement approprié, sans risque pour la sécurité ni la santé. L'appartement doit aussi répondre à un critère de DPE minimal. Il faudrait aussi assurer au locataire la jouissance paisible du bien et le garantir des vices ou défauts qui en empêchent l'utilisation.

Le propriétaire doit aussi maintenir le logement en état de servir à l'utilisation prévue par le contrat de location. À cela s'ajoute la réalisation des réparations qui ne sont pas locatives. La toiture, la façade, les murs porteurs, les canalisations encastrées relèvent de la responsabilité du propriétaire. Cela est aussi valable pour le réseau électrique ou la chaudière individuelle.

Les réparations locatives et l'entretien à la charge du locataire

L'article 7 du même dispositif impose au locataire l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat. Le client doit aussi assurer les menues réparations définies par la législation. Prenez en même temps note des détériorations et des pertes survenues pendant la durée du bail.

Exemples d'entretien courant à la charge du locataire :

• Le changement des ampoules, fusibles, joints de robinetterie et flexibles de douche
• Le graissage des serrures, gonds et charnières, le changement des poignées de porte
• Le rebouchage des petits trous et le maintien en état de propreté des sols et revêtements
• Le dégorgement des canalisations d'évacuation lorsque l'obstruction est liée à l'utilisation
• L'entretien annuel de la chaudière et le ramonage des conduits.

Logement énergivore et DPE : les obligations de travaux en 2026

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être loué. Les logements F suivront au 1ᵉʳ janvier 2028 et les E au 1ᵉʳ janvier 2034. En 2026, un propriétaire de bien classé F ou E doit donc anticiper ses travaux de rénovation appropriés.

Le respect du DPE peut impliquer divers travaux de rénovation sur le logement. La question est de savoir qui doit régler les notes de factures.

Interdictions de louer les passoires thermiques et obligation de rénovation

Le dispositif Climat et Résilience du 22 août 2021 a fait de la performance thermique un critère du logement approprié. L'obligation s'applique à tout nouveau bail et à tout renouvellement. Un logement indécent sur le plan énergétique ne peut plus être mis en location. Par ailleurs, le locataire d'un logement non conforme peut saisir le juge pour exiger des travaux.

Sources : loi nᵒ 2021-1104 du 22 août 2021, art. 160 ; service-public.fr, fiche « Logement décent : performance énergétique » ; ministère de la Transition écologique, calendrier DPE (ecologie.gouv.fr)

Peut-on augmenter le tarif après des travaux d'amélioration d'énergie ?

Pour un logement classé F ou G, le loyer est gelé tant que le classement n'a pas été amélioré. Une fois les travaux réalisés et un nouveau DPE établi, la situation est réexaminée. Dans une zone tendue, la relocation peut permettre une majoration limitée du tarif de l'appartement. Un bail peut également prévoir une clause de majoration après travaux, mais elle doit respecter les plafonds légaux. En cas de doute, faites valider le calcul avant de l'appliquer.

Aménagements et transformations : ce que le locataire a le droit de faire

Le locataire peut peindre, décorer et aménager librement dans la limite de l'utilisation normale. En revanche, toute transformation (abattre une cloison, changer une cuisine...) exige l'accord écrit préalable du propriétaire. À défaut, le possesseur peut exiger la remise en état aux frais de l'occupant.

Le locataire peut parfaitement réaliser certains aménagements et transformations dans le logement. Toutefois, ce genre de décision ne se prend pas au hasard pour éviter les mauvaises surprises.

Les simples aménagements sans accord préalable

Accrocher des cadres, poser des étagères, repeindre une pièce dans une teinte neutre ou installer des rideaux ne nécessite pas d'autorisation. Ces travaux de décoration relèvent du droit de jouissance du locataire. Il suffit qu'ils restent réversibles et qu'ils ne dégradent pas les murs ou les sols. Un locataire peut aussi demander que son propriétaire se charge de la remise en peinture. Toutefois, le possesseur n'y est pas tenu si le logement est en bon état.

Les travaux de transformation soumis à l'autorisation écrite

L'article 7 f de la loi de 1989 interdit au locataire de transformer le bien sans l'accord écrit du propriétaire. Cela vise l'abattage d'une cloison et la création d'une ouverture. Notez aussi le changement d'un revêtement de sol par un autre type, ou la pose d'équipements fixes. Si le locataire passe outre, l'investisseur peut, à la sortie, exiger la remise en état. Il peut aussi conserver les aménagements sans indemnité, sauf clause contraire du bail.

👉️ Le conseil d'un gestionnaire chez NousGérons : formalisez systématiquement l'accord par écrit, avec le descriptif précis des travaux et la répartition des coûts. Un simple échange de courriels détaillé vaut mieux qu'un accord verbal, qui ne résiste pas à un contentieux.

Litiges et refus de travaux : quelles démarches légales ?

Si le propriétaire ne réalise pas les travaux nécessaires, le locataire doit d'abord le relancer, puis lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, saisir la commission départementale de conciliation et, en dernier recours, le juge du tribunal judiciaire.

Il est tout à fait possible que le propriétaire et le locataire se retrouvent en conflit concernant le paiement des travaux. Toutefois, il est important de bien agir en fonction de la situation.

Que faire si le propriétaire ne réalise pas les travaux urgents ?

Une méthode en quatre étapes, du plus amiable au plus contraignant :

• Relance à l'amiable : signalez le désordre par écrit (courriel ou courrier), photos et dates à l'appui. Conservez toutes les traces.
• Mise en demeure : envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception, en citant l'obligation légale de délivrer un logement approprié et en fixant un délai raisonnable.
• Commission départementale de conciliation (CDC) : cette instance gratuite, accessible aux deux parties, tente un règlement amiable des litiges relatifs à l'état du logement, aux charges ou aux travaux.
• Saisine du juge : le juge du tribunal judiciaire peut ordonner la réalisation des travaux, voire réduire temporairement la valeur de l'appartement. Une demande est possible à tout moment si le logement est indécent ou dangereux.

Pour un bailleur, la meilleure défense reste la réactivité. Un devis demandé sous quarante-huit heures et un artisan envoyé dans la semaine désamorcent presque tous les contentieux.

Que faire si le locataire refuse l'accès au logement pour travaux ?

Le locataire est tenu de laisser exécuter les travaux d'amélioration des parties communes ou privatives. À cela s'ajoutent les travaux d'entretien nécessaires au maintien en état du logement. Par ailleurs, le propriétaire doit le prévenir par lettre précisant la nature et les modalités d'exécution.

Le document doit aussi indiquer les horaires raisonnables (jours ouvrables, hors samedi, dimanche et jours fériés, sauf accord). Si les travaux durent plus de quarante jours, la valeur du bien diminue en proportion du temps. Il faudrait aussi prendre en compte la partie du logement dont le locataire est privé. En cas de refus injustifié persistant, le possesseur peut saisir le juge.

Optimisation fiscale : déduire les travaux de ses impôts

Au régime réel, un investisseur déduit de ses revenus fonciers les dépenses d'entretien, mais pas les travaux de construction ou d'agrandissement. En cas de déficit foncier, la fraction liée aux travaux s'impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Vous voulez savoir s'il est possible de déduire les travaux sur vos impôts ? Cela peut parfaitement se faire du moment que vous respectez certaines conditions.

Régime réel, LMNP et déficit foncier : quelles dépenses déduire ?

Le régime micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, ne permet pas de déduire les travaux réels. Le régime réel est avantageux quand les dépenses d'entretien ou de rénovation sont significatives. En location meublée (LMNP), les travaux s'intègrent à la comptabilité de l'activité et peuvent être déduits ou amortis selon leur nature.

Sources : Code général des impôts, art. 31 (legifrance.gouv.fr) ; impots.gouv.fr, fiche « Déficit foncier » ; service-public.fr, « Revenus fonciers : régime réel »

Des travaux bien répartis, une location sereine et rentable

La répartition des travaux entre propriétaire et locataire tient en un principe. Le bailleur garantit un logement approprié et remplace ce que le temps a usé, le locataire entretient et répond aux détériorations. La loi du 6 juillet 1989, le décret nᵒ 87-712 et le calendrier du dispositif Climat et Résilience encadrent l'ensemble. Un état des lieux, une grille d'ancienneté annexée au bail et des échanges écrits suffisent à régler la quasi-totalité des situations.

Pour un investisseur, anticiper les travaux est l'un des meilleurs moyens pour protéger sa rentabilité. Pour un locataire, connaître ses droits et ses obligations permet de louer en confiance. Dans tous les cas, une agence de gestion locative spécialisée peut vous lister les travaux à faire. Elle peut aussi vous aider à chercher un prestataire fiable pour mener à bien les opérations. Vous pouvez profiter de ce privilège avec l'accompagnement de NousGérons.