L'encadrement des loyers expire le 24 novembre 2026 : ce qui change vraiment

L’encadrement des loyers, prévu pour s’achever le 24 novembre 2026, devrait être prolongé de deux ans. Le Sénat a voté cette prolongation le 21 octobre 2026 par 325 voix contre 17. Environ 70 communes et 1,2 million de locataires sont concernés, dont Paris, où le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence de plus de 20 %. L’adoption définitive est attendue vers le 15 novembre.

L’encadrement des loyers expire le 24 novembre 2026, sauf prolongation. Cette échéance soulève de nombreuses questions pour les bailleurs comme pour les locataires. L’avenir du dispositif pourrait influencer les loyers, la rentabilité locative et les conditions d’accès au logement. À noter que le calendrier législatif s’accélère sur le sujet. Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté une proposition de loi prévoyant deux années supplémentaires d’expérimentation, jusqu’en 2028. Toutefois, le texte doit poursuivre son parcours parlementaire avant toute promulgation.

En parallèle, les chiffres du marché locatif soulignent l’importance du sujet. Selon le baromètre 2026 de la Fondation pour le Logement, 37 % des annonces analysées dépassaient les plafonds légaux, contre 32 % en 2025. À Paris, cette proportion atteignait 46 %, contre 31 % un an plus tôt. Alors, quelles règles s’appliquent aujourd’hui et que pourrait changer une prolongation pour les propriétaires et les candidats à la location ? Retenez les dernières évolutions législatives, les obligations à respecter et les précautions à prendre. Avec NousGérons, découvrez comment mieux sécuriser votre gestion locative face à ces changements réglementaires.

Les essentiels à retenir :

• L’encadrement des loyers devrait être prolongé jusqu’en 2028 : le Sénat a voté, le 21 octobre 2026, une prolongation de deux ans par 325 voix contre 17. L’adoption définitive par l’Assemblée nationale est attendue vers le 15 novembre 2026.
• Le dispositif concerne environ 1,2 million de locataires dans 70 communes : il vise notamment Paris et permet de limiter les loyers dans les zones concernées.
• Les dépassements de plafonds restent fréquents : selon le baromètre 2026 de la Fondation pour le Logement, 37 % des annonces analysées dépassaient les plafonds légaux, contre 32 % en 2025.
• Les propriétaires doivent sécuriser leur gestion locative : ils doivent vérifier le prix maximum applicable au logement et respecter les mentions obligatoires du bail. Il faudrait aussi justifier tout complément de loyer par des caractéristiques exceptionnelles.
• Les locataires doivent vérifier le loyer avant de signer : il est conseillé de comparer le loyer demandé au tarif officiel. Pensez aussi à demander une justification pour tout complément de loyer. 

24 novembre 2026 : fin d’une expérimentation ou prolongation ?

Le 24 novembre 2026 est la date légale d’extinction de l’expérimentation de l’encadrement des loyers, lancée par la loi ELAN de 2018. Sans nouveau texte, le dispositif disparaîtrait. Or, le Sénat a adopté une prolongation de deux ans le 21 octobre 2026, qui doit être confirmée par l’Assemblée nationale avant l’échéance.

Le 24 novembre 2026 est une date délicate pour les acteurs de l'immobilier locatif en France. Les propriétaires et les locataires doivent en tenir compte pour éviter les mauvaises surprises.

Pourquoi cette date est-elle une échéance ?

L’encadrement des loyers a été réintroduit à titre expérimental par la loi ELAN du 23 novembre 2018, pour une durée de cinq ans. La loi du 21 février 2022 a ensuite prolongé l’expérimentation jusqu’au 24 novembre 2026. Comme il s’agit d’un dispositif expérimental, il s’éteint automatiquement à son terme si le législateur n’agit pas. 

Où en est le texte aujourd’hui ?

Le texte de départ est la proposition de loi du député Iñaki Echaniz, visant à pérenniser l’encadrement et déjà adoptée par l’Assemblée nationale. Le Sénat l’a modifiée avec une simple prolongation de deux ans, jusqu’en novembre 2028, et écarte la pérennisation. Le comité des affaires économiques du Sénat avait ouvert la voie le 14 octobre, avant le vote en séance du 21 octobre. Pour être promulguée avant le 24 novembre, la loi doit être adoptée sans modification par les députés, vers le 15 novembre. Toute modification relancerait la navette parlementaire et ferait courir le risque d’un trou dans le dispositif.

Le calendrier de l’encadrement des loyers

Sources : Actu-Juridique, « Pas de clap de fin pour l’encadrement des loyers ? » ; franceinfo, « Une prolongation de l’encadrement des loyers examinée par le Sénat » (21 octobre 2026) ; Économie Matin, 22 octobre 2026

Pourquoi le débat est-il si vif ?

Les partisans du dispositif mettent en avant la protection du pouvoir d’achat. À Paris, une étude citée par la presse évalue l’économie moyenne à 5 % du loyer (85 €/mois) et jusqu’à 12,4 % pour les très petits logements. Les opposants soulignent le risque de réduction de l’offre locative. Un rapport de la Cour des comptes du 14 octobre 2026 pointe aussi une limite technique.

Les critères servant à calculer les loyers de référence n’expliquent qu’environ 48 % des écarts de loyer au mètre carré. La proposition de loi prévoit une réforme progressive des données et du suivi. Cela se voit notamment via la plateforme déclarative « Gérer mon bien immobilier ».

Pour les propriétaires bailleurs : sécuriser son investissement locatif

Pour un bailleur à Paris ou dans une commune encadrée, la prolongation signifie que le plafond reste en vigueur jusqu’en 2028. Le loyer d’un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié. Un dépassement expose à une mise en demeure du préfet et à une amende.

Tout propriétaire doit être prêt à réagir délicatement après la date du 24 novembre. L'objectif est d'éviter que le changement impacte négativement l'investissement.

Comment le plafond de loyer est-il calculé ?

Chaque année, la préfecture fixe par arrêté préfectoral des loyers de référence, au mètre carré. Les montants dépendent du territoire, du type de location, de l’époque de construction et du nombre de pièces. Ces montants s’appuient sur les données de l’observatoire local des loyers. Le texte de loi prévoit trois niveaux.

Les trois niveaux de loyer de référence

Sources : Légifrance, loi n° 2018-1021 (ELAN), article 140 ; service-public.fr, « Encadrement des loyers »

Complément de loyer et risque de contestation

Le bailleur peut appliquer un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles. Cela est par exemple le cas pour une vue remarquable ou des prestations haut de gamme. Ce complément de loyer doit figurer dans le contrat de bail et être justifié. Le locataire peut le contester devant la CDC. 

D’après la presse, le texte du Sénat porterait le délai de contestation de trois mois à un an. En cas de litige, la CDC permet de régler le dossier à l’amiable avant de passer devant un juge. Si le loyer dépasse le plafond, le préfet peut adresser une mise en demeure, puis prononcer une amende (5 000 € ou 15 000 € selon le profil).

Ce que cela change pour votre rentabilité

Le plafond limite la liberté de fixer le montant du loyer, mais stabilise les règles pour l’investisseur. Les contours du dispositif ne bougent pas jusqu’en 2028. Un propriétaire peut ainsi bâtir une simulation de rentabilité fiable, sans craindre une révision soudaine. Le facteur clé reste la qualité du bien. Un logement bien situé, bien rénové et conforme au DPE justifie un loyer proche du plafond, tout en limitant la vacance. Vous pouvez tenir compte des réflexes suivants avant chaque relocation :

• Vérifier le loyer de référence majoré applicable à l’adresse, au nombre de pièces et à l’époque de construction.
• Mentionner dans le bail le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer.
• Conserver les justificatifs des caractéristiques exceptionnelles du logement.
• Contrôler l’état du logement vis-à-vis des règles de décence énergétique, car un DPE défavorable pèse sur la location et sur la mise en location.

Pour les locataires : vérifier le juste prix avant de signer

Si vous cherchez un logement à Paris ou dans l’une des communes encadrées, le loyer de votre bail ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. La seule exception concerne le complément de loyer justifié. Comparez toujours le montant demandé au prix maximum officiel avant de signer, puis saisissez la commission de conciliation en cas de doute.

Chaque locataire doit s'assurer qu'il ne paie pas un loyer trop cher pour son logement. Prenez note de quelques points précis avant de signer un contrat. Sur 7,7 millions de locataires du parc privé, environ 1,2 million sont concernés par l’encadrement. Pour ces ménages, la prolongation évite une remontée brutale des loyers. Pour les autres, le dispositif ne s’applique pas et le montant du loyer d’un logement hors zone dépend du marché. Voici quelques conseils pour vous aider à vérifier un loyer en cinq minutes :

• Repérez dans l’annonce le loyer, la surface, le nombre de pièces, la date de construction et le caractère meublé ou non.
• Consultez la carte officielle des loyers de référence de votre ville ou le simulateur du site de la mairie ou de la préfecture.
• Comparez le loyer hors charges au loyer de référence majoré.
• Si un complément de loyer est demandé, exigez la justification de ses caractéristiques exceptionnelles.
• En cas de désaccord, saisissez la commission départementale de conciliation avant de passer par le juge.

Anticipez la fin de l'encadrement des loyers

L’encadrement des loyers expire en principe le 24 novembre 2026, mais une prolongation de deux ans est en passe d’être adoptée. Le tarif maximum reste la règle à Paris et dans les communes concernées, avec des risques réels de sanction en cas de dépassement. Enfin, bailleurs comme locataires gagnent à vérifier chaque loyer, chaque bail et chaque complément avant de s’engager.

Dans un cadre réglementaire encore provisoire, l’avantage va à ceux qui s’informent tôt et s’entourent bien. Vous êtes propriétaire ou investisseur ? Confiez votre gestion locative à NousGérons et sécurisez vos revenus. Vous cherchez un logement ? L'agence peut aussi vous aider à dénicher celui qui convient à votre profil et votre budget.