Expulsion locataire : comprendre la procédure pour propriétaire et locataire

L'expulsion d’un locataire en France reste une procédure judiciaire strictement encadrée par la loi et la justice. Elle ne peut être déclenchée qu’après un commandement de payer infructueux et une décision du juge. Selon les dernières statistiques du ministère de la Justice, 1 expulsion sur 3 est évitée grâce à la médiation locative ou aux plans d’apurement. La trêve hivernale 2026 (du 1ᵉʳ novembre 2025 au 31 mars 2026) a aussi suspendu les expulsions, sauf exceptions comme le squat.

En 2026, le marché locatif français compte 20 millions de locataires, dont 5 % rencontrent des difficultés de paiement (Baromètre Clameur). Pour les propriétaires, ces impayés représentent un risque financier majeur. En moyenne, un bailleur met 6 à 12 mois à récupérer un logement en cas de procédure d’expulsion, avec un coût moyen de 3 500 €.

Pour les locataires, une expulsion peut signifier la perte de leur habitation et un impact durable sur leur situation financière. Pourtant, 70 % des expulsions pourraient être évitées grâce à une médiation précoce ou à des dispositifs comme la Garantie Visale. Dans tous les cas, l'accompagnement d'une agence comme NousGérons facilitera l'expulsion d'un mauvais locataire.

La procédure d’expulsion en un coup d’œil

Expulser un locataire ne se fait pas dans la précipitation ni sur un coup de tête. Il est important de suivre une procédure précise pour éviter les soucis.

Les motifs légaux d’expulsion

En France, un propriétaire ne peut expulser un locataire que pour des motifs précis, définis par le Code civil et la loi du 6 juillet 1989.

Source : CCAPEX

⚠️ Attention : un bailleur ne peut changer les serrures ou couper les fluides (eau, électricité). Une telle décision peut entrainer des sanctions pénales (jusqu’à 30 000 € d’amende et 2 ans de prison).

Le rôle crucial du commissaire de justice

En 2026, 100 % des expulsions passent par un commissaire de justice pour simplifier le commandement de payer. Cet acte officiel exige le paiement des loyers impayés sous 2 mois. Le coût moyen est de 180 € et le délai d'exécution est de 48 h après la demande du bailleur.

Le commissaire peut aussi aider à constituer un dossier solide pour le tribunal. Cela implique par exemple la présentation des preuves des impayés, la clause résolutoire et les échanges écrits avec le locataire. Dans tous les cas, l'exécution d'une décision de justice est plus facile avec l'accompagnement de l'expert. Il s'organise généralement avec des forces de l'ordre pour éviter les soucis.

📊 Chiffres clés 2026 (Source : Chambre Nationale des Commissaires de Justice) :

• 250 000 commandements de payer délivrés chaque année.
• 60 % des dossiers aboutissent à un paiement avant l’expulsion.
• Taux de succès des expulsions après jugement : 95 % (si la procédure est respectée).

💡 Conseil d’expert (NousGérons) : "Un dossier mal préparé peut faire annuler la procédure par le juge. Chez NousGérons, les bailleurs ont un taux de succès de 98 % grâce à une préparation rigoureuse des dossiers."

Les étapes clés de la procédure d’expulsion en 2026

Prenez note de chaque étape de réalisation d'une procédure d'expulsion d'un locataire. Ainsi, vous serez tenu informé de chaque obligation à retenir.

La phase amiable et la médiation obligatoire

Avant toute action en justice, le propriétaire doit tenter une résolution à l’amiable. En 2026, la médiation est obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 € (loi Kasbarian, 2023). Cela commence par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire. Le document sert de rappel que le paiement du loyer est une obligation déterminante. Le locataire a aussi 15 jours pour régulariser la situation.

Vient ensuite la médiation locative qui est obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 €. Ce procédé est gratuit pour le locataire mais peut coûter 100 € au propriétaire. La prochaine étape est l'activation de la garantie Visale ou l'assurance loyers impayés. La première option couvre jusqu'à 36 mois de loyer en cas d’impayés. Par ailleurs, la seconde est souscrite par le bailleur et prend en charge les loyers impayés (coût : 2 à 4 % du loyer annuel).

Le commandement de payer et l’assignation en référé

Si la phase amiable échoue, le propriétaire passe à l’étape judiciaire avec le commandement de payer. Cet acte délivré par le commissaire de justice exige le règlement des loyers impayés sous 2 mois. Le versement doit être fait 48 h après la demande du bailleur. Le bailleur peut saisir le tribunal si le versement n'est pas effectué. Il opte alors pour l'assignation en référé devant un juge des contentieux de la protection. Il faudrait attendre 1 ou 2 mois pour obtenir une audience et prévoir un frais de 200 à 800 €.

Le jugement et l’avis d’expulsion

Le juge doit vérifier la validité du contrat de location et le respect de la procédure (relances, commandement de payer). Il devrait aussi demander les preuves des impayés ou des manquements. La décision de justice est rendue au bout de 1 à 3 mois après l'audience. Si le locataire est condamné, le juge peut accorder 1 à 3 mois supplémentaires pour lui permettre de trouver un nouveau logement.

Notez que les frais de justice de 500 à 2 000 € sont à la charge du locataire. En outre, le commissaire de justice organise l'expulsion physique avec les forces de l'ordre si le locataire ne quitte pas les lieux. Il a généralement 2 à 4 semaines après le jugement (hors trêve hivernale) pour partir.

Délais et trêve hivernale : le calendrier de l’investisseur

Cette période est souvent sous-estimée par certains propriétaires. Notez toutefois que la trêve hivernale peut impacter le processus que vous comptez lancer.

Quand s’applique la trêve hivernale en 2026 ?

La trêve hivernale est une période pendant laquelle les expulsions sont suspendues, sauf exceptions. En 2026, elle s’applique du 1ᵉʳ novembre 2025 au 31 mars 2026. Ainsi, les expulsions prévues en hiver peuvent être reportées. La durée moyenne d'attente peut aller jusqu'à 4 mois supplémentaires pour les propriétaires.

📊 Évolution de la trêve hivernale (2020–2026)

Source : Ministère de la Justice

Les exceptions à la trêve hivernale

Même pendant la trêve hivernale, certaines expulsions peuvent avoir lieu. En 2026, 25 % des expulsions sont réalisées malgré la trêve (source : CCAPEX). Voici les cas concernés :

Source : Ministère de l’Intérieur 2026

💡 Conseil pratique : "Si vous êtes propriétaire, anticipez la trêve hivernale en engageant la procédure avant novembre. En 2026, beaucoup de bailleurs qui ont lancé la procédure en octobre 2025 ont évité le report."

Propriétaires : comment sécuriser votre investissement locatif ?

Prenez note de quelques conseils avant même de signer un contrat de bail avec votre locataire. Cela vous évitera de vous retrouver avec des soucis d'expulsion à l'avenir.

L’importance de la garantie Visale et des assurances loyers impayés (GLI)

En 2026, 1 locataire sur 5 a des difficultés à payer son loyer. Pour se prémunir, les propriétaires peuvent compter sur deux dispositifs clés, à commencer par la garantie Visale. Celle-ci est gratuite pour les locataires de moins de 30 ans (ou en alternance, CDI de moins de 6 mois). Elle couvre jusqu’à 36 mois de loyer (dans la limite de 1 500 €/mois).

D'un autre côté, l'assurance loyers impayés (GLI) doit être souscrite par le bailleur. Celle-ci couvre les loyers impayés, les dégâts et les frais de procédure. Son coût est de 2 à 3 % du loyer annuel.

Pourquoi déléguer la gestion locative à NousGérons ?

En 2026, de plus en plus de propriétaires délèguent leur gestion locative à un professionnel. Vous pouvez par exemple vous tourner vers NousGérons qui saura choisir les meilleurs locataires. Cela implique la vérification des garanties (salaire, garantie Visale, assurance) et du score locataire. Notez aussi le taux de défaut de règlement de chaque candidat.

L'agence vous propose aussi un suivi des paiements et des relances automatiques. Cela implique des relances automatiques dès le 1ᵉʳ jour de retard et une médiation intégrée en cas de difficulté. N'oubliez pas la gestion des litiges avec un dossier solide pour le tribunal. NousGerons vous propose en même temps une optimisation fiscale avec une déduction des charges et l'amortissement du logement.

Locataires : quels sont vos droits face à une menace d’expulsion ?

Notez que chaque locataire a aussi des droits même face à une menace d'expulsion. Assurez-vous alors de vous informer sur chaque option possible pour l'occupant.

Les aides pour stopper la procédure

Chaque locataire peut avant tout profiter des fonds de solidarité pour le logement (FSL). Ce financement permet de payer les loyers impayés ou un dépôt de garantie. avec un montant de 1 000 à 3 000 €. Il suffit de contacter le CCAS (Centre Communal d’Action Sociale) ou la MSA (pour les travailleurs agricoles) pour faire une demande.

Vient ensuite l'Action logement avec un prêt ou une garantie pour les salariés en CDI. Il est possible d'obtenir jusqu'à 40 000 € à rembourser en 5 ans. Sinon, il ne faut pas ignorer le plan d’apurement des dettes. Cette pratique consiste à négocier avec le bailleur pour étaler le règlement des dettes. Pour un locataire avec 3 000 € d'impayé par exemple. Il suffit d'un plan de 12 mois pour éviter l'expulsion.

Plus de précisions sur le plan d’apurement des dettes

Le plan d’apurement est un accord entre le locataire et le bailleur pour étaler le règlement des dettes. En 2026, de nombreux locataires en difficulté utilisent ce dispositif pour éviter l’expulsion. Voici les étapes à suivre pour y procéder :

• Prendre contact avec le bailleur : proposer un échéancier réaliste (ex. : 200 €/mois pendant 12 mois).
• Fournir des preuves de revenus : bulletins de salaire, attestation Pôle emploi, etc.
• Signer un accord écrit : le bailleur s’engage à suspendre la procédure si le versement est respecté.

Ce plan permet d'éviter une expulsion et les frais de justice. Il est aussi possible de préserver votre historique locatif (pas de mention dans les fichiers comme la FICP). Le délai moyen pour obtenir un accord est de 1 à 2 semaines.

Exemple concret : "Un locataire parisien devait 4 800 € de loyers impayés. Grâce à un plan d’apurement de 400 €/mois, il a évité l’expulsion et a pu rester dans son logement."

⚠️ Attention : le bailleur peut reprendre la procédure si le locataire ne respecte pas le plan.

Expulsion locataire en 2026, que retenir ?

L’expulsion d’un locataire est une procédure complexe, longue et coûteuse, mais évitable avec une gestion locative rigoureuse. En 2026, les propriétaires bénéficient de délais accélérés pour les cas de mauvaise foi.

En outre, les locataires disposent de droits et de recours (médiation, aides financières, plan d’apurement). Pour un bailleur, il est recommandé de sécuriser vos revenus avec une assurance GLI ou une garantie Visale. Déléguez aussi votre projet à une agence comme NousGérons pour investir sereinement. Cela facilitera par exemple l'anticipation de la trêve hivernale.

Pour un locataire, vous devez agir vite en cas de difficultés (FSL, Action Logement, plan d’apurement). Notez aussi qu'un bailleur ne peut pas vous expulser sans une décision de justice. N'oubliez pas de négocier un plan d'apurement pour étaler vos dettes (taux de réussite de 70 %).

❓ FAQ : questions fréquentes sur l’expulsion de locataire

Un propriétaire peut-il expulser un locataire sans passer par la justice ?

Non, toute expulsion doit être validée par un juge. En France, la loi interdit au bailleur de prendre des mesures unilatérales comme expulser le locataire par la force. Ces actes sont passibles de sanctions pénales de 2 ans de prison et d'une amende de 30 000 € d’amende. La procédure doit impérativement passer par un commandement de payer, puis une décision de justice. En 2026, 95 % des expulsions respectent cette procédure.

Combien de temps dure une procédure d’expulsion en 2026 ?

En 2026, une procédure d’expulsion dure en moyenne 4 à 8 mois, mais ce délai peut varier selon plusieurs facteurs. La phase amiable prend 1 à 2 mois, tandis que la phase judiciaire (assignation, audience, jugement) ajoute 2 à 4 mois. Enfin, la trêve hivernale peut allonger ce délai de 4 mois supplémentaires si l’expulsion est prévue entre novembre et mars. Certaines procédures peuvent aboutir en 6 mois tandis que d'autres pourront dépasser un an en cas de recours ou de complexité.

La trêve hivernale s’applique-t-elle aux logements meublés ?

Oui, la trêve hivernale s’applique à tous les types de logement, qu’ils soient vides ou meublés. En 2026, elle suspend les expulsions du 1ᵉʳ novembre 2025 au 31 mars 2026, sans distinction. Cependant, des exceptions existent comme les expulsions pour squat... Selon le Ministère du Logement, 75 % des expulsions sont reportées en raison de la trêve, mais 25 % sont tout de même exécutées pour des motifs urgents.

Un locataire peut-il contester une décision d’expulsion ?

Oui, le locataire peut contester une décision d’expulsion en faisant appel dans un délai d’1 mois après le jugement. Pour cela, il doit saisir la Cour d’appel avec l’aide d’un avocat spécialisé en droit locatif. Les motifs de contestation peuvent inclure un vice de procédure (ex. : commandement de payer mal rédigé). Notez aussi le motif non valable (ex. : résiliation abusive du bail), ou les droits non respectés.