Trêve hivernale : dates, droits et procédures pour 2026-2027

 La trêve hivernale 2026-2027 s'ouvre dans un contexte social particulièrement tendu. Le marché est effectivement marqué par une pression croissante sur le pouvoir d'achat des ménages français. Officiellement fixée du 1ᵉʳ novembre 2026 au 31 mars 2027, cette parenthèse légale de 151 jours suspend l'exécution des mesures d'expulsion locative. Elle garantit aussi le maintien des fournitures d'énergie (électricité, gaz, eau) pour les résidences principales.

Selon les derniers rapports de l'Observatoire de l'Hébergement, le nombre de décisions judiciaires prononçant une expulsion a bondi de 8 % en un an. Le début de l'année 2026 a même été marqué par un pic préoccupant. Environ 18 % des foyers déclarent aujourd'hui éprouver des difficultés chroniques à régler leurs factures de chauffage. Ce cas se manifeste malgré les dispositifs d'aide en vigueur.

Si la trêve offre un répit indispensable, elle ne constitue pas une annulation de la dette. On estime d'ailleurs que 220 000 ménages font actuellement l'objet d'une opération de recouvrement active. Pour les propriétaires, ce cadre juridique impose de réagir sans attendre. Engager les démarches judiciaires durant l'hiver reste impératif pour anticiper la fin de la protection. Dans tous les cas, vous pouvez toujours vous faire accompagner par NousGérons pour éviter les mauvaises surprises.

Le calendrier de la trêve hivernale 2026-2027

Vous avez le temps de vous informer sur le calendrier avant même de vous lancer sur le marché. Cela facilitera votre orientation en cas de souci pendant la période de location.

Dates officielles et durée légale

Instaurée par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et renforcée au fil des années. La trêve hivernale est désormais codifiée à l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution. Pour la période 2026-2027, les dates restent identiques aux années précédentes.

• Début de la trêve : 1ᵉʳ nov. 2026 avec suspension de toute expulsion
• Fin de la trêve : 31 mars 2027 avec une reprise possible des procédures
• Durée totale : 151 jours (soit près de 5 mois de protection)
• Trêve des coupures d'énergie : nov. → mars (électricité, gaz, chaleur, eau)

📌 Rappel législatif : la loi dite Anti-Squat (loi Kasbarian-Bergé n°2023-668 du 27 juillet 2023), consolidée depuis, a introduit des procédures accélérées et de nouvelles exceptions à la trêve pour les squatteurs. En 2026, ces dispositions sont pleinement applicables et doivent être connues de tout investisseur en France.

Que se passe-t-il le 1ᵉʳ avril 2027 ?

Dès le 1ᵉʳ avril 2027, les huissiers judiciaires peuvent de nouveau exécuter les décisions d'expulsions prononcées par le juge des contentieux. Si un propriétaire a obtenu un jugement d'expulsion pendant la période hivernale. L'exécution physique peut reprendre immédiatement après la fin de la trêve. Pour un locataire en situation de non-paiement, cette date est une échéance critique. Pour un propriétaire investisseur, c'est la date à partir de laquelle le procédé aboutit concrètement. Toutefois, il faut agir en amont pour réussir.

Qui est réellement protégé par la trêve ?

Il est important de déterminer qui est vraiment sous la protection de la trêve hivernale. De cette manière, vous ne risquez pas de vous focaliser sur un point que vous ne maîtrisez pas.

Le cas général des locataires en résidence principale

La trêve hivernale protège les occupants d'un logement constituant leur habitation principale. Elle s'applique quelle que soit la nature du bail (bail d'habitation loi 1989, bail mobilité, bail social HLM) et indépendamment du motif d'expulsion.

Concrètement, le commissaire de justice ne peut pas procéder à l'expulsion physique du logement pendant cette période. Aucune coupure d'électricité, de gaz ou d'eau ne peut être effectuée par un fournisseur pour des raisons de non-paiement. Cette protection concerne les particuliers en résidence principale uniquement.

Par ailleurs, la trêve des coupures d'énergie est distincte de la trêve d'expulsion, même si elles couvrent la même période. Elle est encadrée par l'article L. 115-3 du Code de l'action sociale et des familles.

Pendant cette période, aucun fournisseur d'électricité, de gaz ou de chaleur ne peut couper l'alimentation d'un logement pour facture impayée. Cela est valable qu'il s'agisse d'un fournisseur historique ou d'un fournisseur alternatif. La puissance peut en revanche être réduite (pour l'électricité). Cette réduction de puissance est souvent appelée « limitation à 1 kVA » (ou 1 kVA).

Les exceptions légales : quand l'expulsion reste possible en 2026

La protection offerte par la trêve n'est pas absolue. Plusieurs exceptions légales permettent de procéder à des expulsions même en pleine période hivernale.

Cas où la trêve ne s'applique pas

La trêve ne s'applique pas sur les squatteurs même avec la loi Kasbarian accélérée. À cela s'ajoutent les violences conjugales ou familiales dans le logement et un immeuble en état de péril. La trêve ne s'applique pas non plus à un locataire bénéficiant d'un relogement décent et adapté. Notez aussi la démolition de logements prévue dans un plan de rénovation urbaine. Il y a aussi l'expulsion dans le cadre d'une opération de relogement DALO.

Ce que le propriétaire peut faire pendant la trêve

Le propriétaire est libre de signifier un commandement de payer au locataire. Il est aussi possible de saisir le juge des contentieux de la protection (JCP). Notez en même temps l'obtention d'un jugement d'expulsion (qui sera exécuté après le 31 mars). Vous pouvez même activer son GLI / garanties locatives. Sinon, n'oubliez pas d'engager une mission de recouvrement amiable et de notifier la résiliation du bail pour non-paiement.

⚠️ Focus : le dispositif Anti-Squat en 2026

Depuis le dispositif Kasbarian-Bergé, un squatteur peut être expulsé en 72 heures sur décision préfectorale, sans attendre la fin de la trêve hivernale. Cette opération administrative est distincte des procédures judiciaires classiques. Elle s'applique uniquement si l'occupant n'a jamais eu decontratde location régulier avec le propriétaire.

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Trêve hivernale et énergie : ce que dit la législation

La question de l'énergie est centrale pendant la trêve. Un locataire confronté à des difficultés de paiement bénéficie de protections renforcées auprès de son fournisseur d'électricité, de gaz et d'eau.

Électricité : la règle du 1 kVA

En matière d'électricité, la législation interdit toute coupure totale d'alimentation pendant la période hivernale. Toutefois, le fournisseur peut ramener la puissance à 1 kVA (kilovoltampère) pour maintenir un niveau de consommation minimum. Cette réduction est parfois perçue comme une pression commerciale légale visant à inciter le règlement de la facture. Le fournisseur doit néanmoins informer le locataire avant d'agir et lui proposer des options de relogement ou d'aide.

Gaz et chaleur

Pour le gaz, la coupure est totalement interdite pendant la trêve. Le fournisseur de gaz ne peut pas interrompre la fourniture d'un logement. Cela est valable quelle que soit l'ancienneté de la dette. Notez que les offres couplées électricité-gaz sont soumises aux mêmes règles pour chacune des énergies séparément. Aucun fournisseur ne peut inclure dans ses contrats ou offres une clause autorisant la coupure pendant la trêve.

Eau potable

La coupure d'eau est également interdite dans les résidences principales, conformément à l'article L. 115-3 du Code de l'action sociale et des familles. Cette protection s'applique à l'eau potable froide et chaude (collective ou individuelle). La dette reste due mais la fourniture ne peut être interrompue.

Sources : Art. L. 115-3 CASF; Art. L. 412-6 CPCE; Décret n°2008-780 du 13 août 2008 relatif à la procédé applicable en cas d'impayés des factures d'électricité, de gaz, de chaleur et d'eau

Le chèque énergie : un filet de sécurité annuel

Le chèque énergie est une aide d'État versée annuellement aux ménages à revenus modestes. Ils doivent pouvoir régler leurs factures d'électricité, de gaz ou de fioul. Son montant varie selon les revenus et la composition du foyer. 

En 2026, le montant annuel du chèque énergie oscille entre 48 € et 277 € selon les zones et situations. Ce dispositif n'est pas lié à la trêve mais constitue un outil de sécurité complémentaire pour les locataires en difficulté. Un locataire qui reçoit son chèque énergie doit l'utiliser en priorité pour apurer sa dette auprès du fournisseur.

Propriétaires investisseurs : comment gérer un impayé pendant la trêve ?

Le tarif d'un impayé peut impacter directement l'ensemble des revenus de votre investissement locatif. Prenez note de quelques conseils pour gérer cela pendant une trêve.

Pourquoi ne pas attendre la fin de la trêve pour agir ?

Croire que la trêve hivernale impose d'attendre passivement est l'erreur la plus coûteuse que commettent les investisseurs novices. En réalité, chaque semaine d'inaction aggrave la dette locative. Une opération judiciaire engagée en novembre permet d'obtenir une décision du juge dès février ou mars. 

Vous pouvez alors exécuter l'expulsion dès le 1ᵉʳ avril. À l'inverse, un propriétaire qui attend cette date pour lancer le procédé devra attendre plusieurs mois supplémentaires avant l'audience. En France, les délais moyens devant le juge des contentieux de la protection varient de 3 à 8 mois.

Les étapes clés de l'opération d'expulsion

Voici le parcours type d'un propriétaire face à des impayés de loyer, depuis la période hivernale jusqu'à l'expulsion effective :

• Mise en demeure amiable (J+1 à J+30) : courrier recommandé au locataire pour signaler l'impayéet proposer un plan d'apurement. Activation possible de la garantie Visale ou GLI dès ce stade.
• Commandement de payer (J+30 à J+60) : acte délivré par commissaire judiciaire. Le locataire dispose de 2 mois pour régler l'intégralité de la dette ou saisir la CAF. Cette étape est réalisable pendant la trêve.
• Assignation devant le juge (J+60 à J+120) : si aucun règlement, assignation dulocatairedevant le JCP. L'audience est programmée, souvent 2 à 4 mois plus tard selon lazone.
• Jugement d'expulsion (J+120 à J+180) : le juge prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion. Un délai de relogement peut être accordé au locataire selon sasituation.
• Expulsion physique (après le 31 mars 2027) : le commissaire judiciaire signifie le jugement et procède. Il peut aussi procéder à l'expulsion avec le concours de la force publique (préfecture).

Procédé amiable vs opération judiciaire : le comparatif

Sources : Ministère de la Justice, statistiques du JCP 2024; ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement); rapport DARES 2025 sur les procédures locatives

Activer la garantie loyers impayés (GLI) dès le premier mois

La GLI est l'outil le plus efficace pour sécuriser un investissement locatif. Elle prend en charge les loyers impayés et les frais de l'opération. Notez aussi les dégradations et les pertes de loyers pendant la vacance locative. Chez NousGérons, les contrats de gestion locative intègrent une offre GLI complète, activable dès la signature du bail. En 2026, un propriétaire bailleur non couvert par une GLI en France prend un risque financier considérable. Le montant moyen d'une dette locative en cas d'expulsion dépasse désormais 6 000 €.

Les erreurs à ne pas commettre et leurs conséquences

Retenez les quelques erreurs à ne pas faire pour éviter plus de soucis. Cela ne concerne pas uniquement le locataire mais surtout le propriétaire.

L'expulsion forcée par le propriétaire

Certains propriétaires, excédés par des impayés, sont tentés de couper eux-mêmes l'électricité et le gaz. Ils peuvent même décider de changer les serrures ou d'intimider le locataire pour qu'il parte. Ces pratiques qualifiées de « voies de fait » ou d'« expulsion illégale » sont sévèrement punies par la législation, pendant et hors trêve.

Un propriétaire qui force son locataire à partir par des voies illégales risque jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. En cas de violence ou menace, la peine peut être portée à 5 ans. Ces sanctions s'appliquent à toute période de l'année, mais sont aggravées pendant la trêve hivernale.

Négliger la trêve des coupures d'énergie

Un propriétaire bailleur qui gère lui-même les contrats d'énergie ne peut pas couper l'électricité ou le gaz pour contraindre un locataire à partir. Il s'expose aux mêmes sanctions que l'expulsion illégale. La fourniture d'énergie fait partie des obligations légales du bailleur et la trêve renforce ces obligations pendant 5 mois.

Confondre trêve et effacement de la dette

La trêve hivernale est une suspension temporaire, non un effacement. Les loyers non payés pendant la période novembre-mars restent exigibles. Ils produisent même des intérêts de retard. Un locataire qui profiterait de la trêve pour ne pas payer sans chercher de solution verra sa dette s'aggraver considérablement. La protection légale n'est pas une ligne de crédit gratuite.

Cas pratique : comment NousGérons a évité l'expulsion

NousGérons reste une option incontournable pour vous accompagner pendant la période de location. L'agence peut par exemple empêcher une expulsion pour un locataire.

L'histoire de Julien, investisseur à Lyon

En octobre 2025, Julien, propriétaire d'un T3 à Lyon, apprend que son locataire n'a pas réglé deux mois de loyer. Sans accompagnement, il aurait peut-être attendu la fin de la trêve hivernale. Avec NousGérons, le procédé amiable a été lancé immédiatement. Cela implique la mise en demeure, l'activation de la GLI et le commandement de payer en novembre. Le juge a rendu sa décision en janvier 2026. Le locataire a finalement régularisé sa situation et établi un plan d'apurement.

Par conséquent, il n'y a pas eu d'expulsion et la dette a été recouvrée à 100 % sans oublier le logement préservé. Une situation que Julien qualifie lui-même de « miracle de la gestion professionnelle ». Ce cas illustre la valeur d'une intervention rapide et structurée. La trêve hivernale n'est pas un obstacle. C'est une période pendant laquelle un investisseur bien accompagné peut sécuriser son patrimoine.

Ce que NousGérons fait pour vous

NousGérons est une agence de gestion locative en ligne, disponible sur toute la France. Elle accompagne les investisseurs propriétaires à chaque étape de la vie locative. Cela va du choix du locataire à la gestion des impayés, en passant par l'optimisation fiscale et les travaux. L'agence peut alors vous offrir les privilèges suivants :

• Sélection rigoureuse des dossiers locataires (scoring financier, vérification de revenus, garanties)
• Rédaction et engagement du bail conforme aux dernières évolutions législatives
• Assurance loyers impayés (GLI) incluse dans nos offres premium
• Gestion des procédures de recouvrement amiables et judiciaires
• Interface digitale pour suivre vos contrats, factures et revenus en temps réel
• Conseil annuel sur la conformité DPE et les obligations de décence du logement
• Réseau de commissaires judiciaires partenaires dans toutes les zones

La trêve hivernale, un enjeu de stratégie locative

La trêve hivernale 2026-2027 (du 1ᵉʳ novembre 2026 au 31 mars 2027) est bien plus qu'un simple calendrier juridique. C'est un révélateur de la qualité de votre gestion locative. Un investisseur bien préparé utilise cette période pour engager les procédures nécessaires, activer ses garanties et sécuriser ses revenus. Un investisseur mal accompagné subit passivement des mois non payés.

Pour les locataires, la trêve offre une protection précieuse contre l'expulsion et les coupures d'énergie. Toutefois, elle ne dispense pas du paiement du loyer et des factures. Utiliser cette période pour régulariser sa situation, contacter la CAF ou solliciter le FSL. Il est aussi possible de négocier un plan d'apurement, c'est la démarche la plus sage.

En France, la réglementation locative évolue vite, comme l'application du dispositif anti-squat. Notez aussi l'évolution du DPE, la réforme du chèque énergie et les nouveaux seuils de décence. Déléguer la gestion de son bien à un professionnel comme NousGérons, c'est choisir la sécurité, la performance et la tranquillité d'esprit. Par ailleurs, cela ne se limite pas aux 5 mois de trêve.

FAQ : questions fréquentes sur la trêve hivernale 2026-2027

Puis-je couper l'électricité si mon locataire ne paie plus pendant la trêve hivernale ?

Non. En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas couper l'électricité, le gaz ou l'eau de votre locataire pendant la trêve hivernale. Seul le fournisseur d'énergie peut moduler la puissance à 1 kVA pour l'électricité. Toute coupure volontaire de votre part vous expose à des poursuites pénales pour voies de fait et expulsion illégale. Cela peut alors entraîner jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.

La trêve hivernale s'applique-t-elle aux locaux commerciaux et professionnels ?

Non. La trêve hivernale ne concerne que les logements à usage d'habitation constituant l'habitation principale du locataire. Les locaux commerciaux, bureaux, entrepôts et résidences secondaires ne bénéficient d'aucune protection spécifique liée à la période hivernale. Un propriétaire peut librement procéder à l'expulsion d'un locataire commercial, quel que soit le mois de l'année. Il suffit de respecter la procédé judiciaire ordinaire.

Peut-on entamer une opération d'expulsion pendant la trêve hivernale ?

Oui. La trêve hivernale interdit l'exécution physique de l'expulsion, mais pas l'engagement du procédé. Vous pouvez signifier un commandement de payer ou assignier le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Vous pouvez même obtenir un jugement d'expulsion pendant cette période. Cela vous permettra d'exécuter l'expulsion dès le 1er avril si aucune régularisation n'intervient.

Qu'est-ce que la réduction à 1 kVA et comment affecte-t-elle le locataire ?

La réduction à 1 kVA est la seule mesure autorisée par les fournisseurs d'électricité pendant la trêve hivernale en cas de facture impayée. Elle ramène la puissance disponible à 1 kilovoltampère (soit environ 1 kilowatt). Cela ne représente qu'une fraction de la puissance normale d'un logement (généralement 3 à 9 kVA). Cette réduction est précédée d'une notification préalable et vise à inciter le règlement de la facture sans priver totalement le locataire d'électricité.

Comment NousGérons m'aide-t-il à gérer les non-payés pendant la trêve hivernale ?

NousGérons prend en charge l'intégralité du recouvrement dès le premier impayé. L'équipe envoie les mises en demeure et active votre GLI. Elle commande aussi les actes auprès des commissaires judiciaire partenaires et vous représente si nécessaire devant le juge. Pendant la trêve hivernale, l'agence anticipe la reprise des procédures pour que votre dossier soit prêt le 1er avril.