Indice augmentation loyer : tout comprendre avant de réviser un bail

Il est important de bien comprendre l'indice pour l'augmentation de loyer avant de réaliser une telle opération. Pour l'année 2026, une hausse autour de 1.04 à 1.5 % est prévu selon les trimestres. Cette révision est conditionnée à la présence d'une clause d'indexation dans votre contrat de location et à un DPE décent (A à E). Les logements classés F et G restent exclus de toute revalorisation.

Après des années marquées par une inflation galopante et un bouclier loyer salvateur. Le marché locatif français se prépare à vivre un tournant historique. Effectivement, l'évolution de l'indice revient à des niveaux stabilisés, offrant enfin une visibilité claire tant aux propriétaires bailleurs qu'aux locataires. Cette normalisation s'accompagne d'une pérennisation des contraintes écologiques et d'un encadrement renforcé dans les zones tendues.

Chez une agence de gestion locative compétente, vous aurez droit à un accompagnement complet au quotidien. Ainsi, chaque transition liée à votre investissement locatif se fera dans les meilleures conditions.

Dans tous les cas, il est important de bien vous informer sur l'évolution du marché avant de commencer votre projet. Cela concerne par exemple les mécanismes de révision annuelle et le chiffrage précis de votre nouvelle grille tarifaire.

A quel indice de référence de loyers s'attendre en France ?

L'IRL demeure l'unique référence légale pour l'indexation des loyers en France. Publié par l'Insee chaque trimestre, cet indice reflète l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et loyers. Comprendre sa construction et son calendrier de publication devient indispensable pour tout bailleur souhaitant optimiser la rentabilité de son investissement locatif.

Calendrier de publication Insee 2026

L'institut national de la statistique maintient un rythme de parution trimestriel immuable. Voici les dates clés à noter absolument dans votre agenda :

• 15 janvier 2026 : IRL du 4ème trimestre 2025
• 15 avril 2026 : IRL du 1er trimestre 2026
• 15 juillet 2026 : IRL du 2ème trimestre 2026
• 15 octobre 2026 : IRL du 3ème trimestre 2026

👉 Ces dates de publication conditionnent directement le moment où vous pourrez appliquer la révision à vos locataires. La source officielle reste consultable sur le site insee.fr, dans la rubrique "Indice de référence des loyers".

Comparatif 2024-2026 : la fin de l'inflation galopante

L'évolution de l'indice sur les douze derniers mois révèle un apaisement significatif. Après avoir atteint des sommets historiques en 2023 (+3,60 %), puis un pic à +3,26 % en 2024. La variation annuelle est prévue se stabiliser autour de +1,2 % pour 2026.

Tableau comparatif de l'évolution de l'IRL

Trimestre	IRL 2024	IRL 2025	IRL 2026 (projection)	Variation annuelle
T1	140,59	142,58	144,06	+1,04 %
T2	141,38	143,32	145,21	+1,32 %
T3	142,11	144,01	146,17	+1,50 %
T4	142,95	144,82	146,98	+1,49 %

Sources : Insee - Indice de référence des loyers, projections 2026 Banque de France

Cette décrue s'explique par un ralentissement de l'inflation généralisée, une politique monétaire plus restrictive de la BCE et une stabilisation des prix de l'énergie. Pour les investisseurs, cela signifie un retour à une prévisibilité bienvenue, même si les rendements locatifs nets progressent désormais plus modestement.

Comment calculer efficacement le loyer à adopter pour votre projet

La révision annuelle obéit à une formule mathématique précise, inscrite dans la loi. Contrairement aux idées reçues, le bailleur ne peut pas fixer arbitrairement le coût de la hausse. L'opération repose sur trois paramètres : le loyer actuel, l'IRL de référence et l'IRL du même trimestre de l'année précédente.

La formule de chiffrage officielle

👉 Nouveau loyer = Loyer actuel × (Nouvel IRL / IRL de référence)

L'IRL de référence correspond à l'indice du même trimestre de l'année précédente, mentionné dans votre contrat de location lors de sa signature ou de la dernière prolongation. Cette période de référence garantit une indexation transparente et vérifiable par les deux parties.

Exemple concret de révision pour 2026

Prenez le cas d'un investissement locatif classique :

Informations de départ :

• Loyer mensuel actuel : 900 €
• Date de révision prévue au contrat : juillet 2026
• IRL de référence (juillet 2025) : 144,01
• Nouvel IRL (juillet 2026) : 146,17

Calcul : Nouveau loyer = 900 € × (146,17 / 144,01) = 900 € × 1,015 = 913,50 €

👉 La hausse effective s'élève donc à 13,50 € par mois, soit 162 € sur l'année. Cette hausse de +1,5 % reste mesurée et généralement bien acceptée par les locataires.

Tableau des impacts selon le niveau de loyer

Loyer actuel	Hausse +1,04%	Hausse +1,32%	Hausse +1,50%
600 €	+6,24 €	+7,92 €	+9,00 €
800 €	+8,32 €	+10,56 €	+12,00 €
1 000 €	+10,40 €	+13,20 €	+15,00 €
1 200 €	+12,48 €	+15,84 €	+18,00 €
1 500 €	+15,60 €	+19,80 €	+22,50 €

Source : NousGérons basé sur les projections IRL 2026 Insee

Ces montants peuvent sembler modestes, mais leur application systématique année après année contribue significativement à maintenir la rentabilité locative. Cela permet de mieux affronter l'évolution des charges de copropriété, de la taxe foncière et des coûts d'entretien.

Prenez note des blocages légaux comme les zones tendues et le DPE

La liberté d'indexation connaît des limites strictes. Celles-ci sont renforcées par les lois successives visant à protéger le pouvoir d'achat des locataires et à accélérer la rénovation énergétique. Deux dispositifs majeurs encadrent désormais la révision des loyers : le gel pour les passoires thermiques et l'encadrement dans les zones tendues.

Gel des loyers pour les passoires thermiques

La loi Climat et Résilience impose un blocage total pour les logements énergivores. En 2026, les biens classés F et G au DPE ne peuvent faire l'objet d'aucune révision, même si une clause d'indexation figure au contrat. Cette interdiction vise à inciter les propriétaires à engager des opérations de rénovation énergétique.

Plus restrictif encore : depuis janvier 2025, la mise en location de logements classés G est totalement interdite. Les biens classés F suivront cette interdiction en 2028. Pour les propriétaires concernés, l'équation financière devient critique. Soit, vous allez investir dans une rénovation énergétique, soit vous acceptez une dévalorisation progressive du bien.

Encadrement des loyers devenu permanent

Initialement prévu comme expérimentation temporaire, l'encadrement des loyers se pérennise dans les zones tendues. Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, et plusieurs communes de leur métropole restent soumises à ce plafonnement strict.

Chaque zone définit un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+20 % maximum) et un loyer de référence minoré (-30 % minimum). Le montant adopté dépend du type de propriété et de l'époque de construction. Le bailleur ne peut excéder le loyer majoré, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles.

Tableau des loyers de référence majorés 2026

Ville / Zone	Studio (< 25m²)	2 pièces	3 pièces	4 pièces et +
Paris intra-muros	42 €/m²	35 €/m²	32 €/m²	30 €/m²
Lyon centre	23 €/m²	19 €/m²	17 €/m²	16 €/m²
Bordeaux centre	19 €/m²	16 €/m²	15 €/m²	14 €/m²
Montpellier	18 €/m²	15 €/m²	14 €/m²	13 €/m²

Sources : OLAP, OLL, Arrêtés préfectoraux pour 2026

Ces plafonds s'appliquent aussi bien à la fixation initiale lors d'une nouvelle mise en location qu'à la reconduction du bail. Toutefois, la révision annuelle via l'IRL reste autorisée tant que le loyer résultant ne dépasse pas le plafond légal.

👉 Les commissions départementales de conciliation voient leurs pouvoirs renforcés. Un occupant peut désormais contester un loyer dans un délai de trois ans, avec possibilité de remboursement rétroactif du trop-perçu.

Les spécificités sectorielles : la location meublée et les baux commerciaux

Si l'IRL constitue la référence pour les locations nues classiques, d'autres indices régissent des segments spécifiques du marché locatif. Cette diversité répond à des logiques économiques distinctes et nécessite une vigilance particulière lors de la rédaction des contrats.

Location meublée : IRL ou ILC ?

Contrairement aux idées reçues, les baux meublés peuvent être indexés soit sur l'IRL, soit sur l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux). L'ILC reflète l'évolution du coût de la vie pour les commerçants et intègre des informations comme les prix de vente au détail et l'indice des projets d'entretien.

Cet indice une progression similaire à l'IRL même si la variation peut diverger significativement lors de périodes de tension économique. Pour les meublés destinés à une clientèle étudiante ou jeunes actifs avec rotation annuelle, privilégiez l'IRL qui offre une meilleure lisibilité et correspond davantage aux attentes du marché locatif résidentiel.

Baux commerciaux : L'ILAT et l'ILC

Les locaux commerciaux obéissent à des règles distinctes. L'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) s'applique aux bureaux et commerces. Par contre, l'ILC reste utilisé pour certains commerces de détail selon la date de signature du bail.

Publication et variation 2026 :

• ILAT T1 2026 : 128,45 (+1,8 % annuel)
• ILC T1 2026 : 131,67 (+1,3 % annuel)

Source : Insee - Indices des loyers commerciaux et tertiaires, publications trimestrielles 2026

Ces indices suivent des logiques économiques différentes. Ils intégrent notamment l'évolution du chiffre d'affaires du secteur et les coûts de construction pour l'ILAT. Pour les investisseurs diversifiant leur patrimoine entre résidentiel et commercial. Cette distinction devient cruciale lors de l'établissement des prévisions de trésorerie.

Stratégies d'optimisation pour investisseurs avisés

Au-delà de la simple application mécanique de l'indice, plusieurs leviers permettent d'optimiser la rentabilité locative. Ceux-ci permettent aussi de préserver une relation sereine avec vos locataires.

L'arbitrage entre révision et fidélisation

Faut-il systématiquement appliquer la révision au risque de perdre un excellent occupant ? Notez que le coût d'une vacance locative de deux mois dépasse largement le gain de trois années de révision à 1,5 %.

Calcul d'opportunité :

• Loyer mensuel : 1 000 €
• Gain annuel avec révision (+1,5 %) : 180 €
• Gain cumulé sur 3 ans : 540 €
• Coût d'une vacance de 2 mois + remise en état : 2 500 € minimum

👉 Pour un client exemplaire, envisagez un gel volontaire ou une révision modérée (0,7 % au lieu de 1,5 %). Cette stratégie de fidélisation se révèle souvent plus rentable à moyen terme.

La clause d'indexation : bien la rédigé dès l'origine

Trop de propriétaires découvrent au moment de la révision que leur contrat ne contient aucune clause d'indexation valable. Sans mention explicite de l'IRL et de la périodicité, aucune hausse n'est juridiquement possible, sauf lors du renouvellement du bail. Notez qu'une rédaction claire et complète permet d'éviter toute contestation ultérieure. Cela facilitera certainement l'application automatique de votre révision de loyer.

Le timing stratégique de la mise en location

Pour les investisseurs en phase d'acquisition, le choix du trimestre de mise en location impacte directement la première révision. Privilégiez les mises en location au T1 ou T2. Ces trimestres affichent historiquement les variations d'IRL les plus modérées, réduisant le choc psychologique de la première hausse. Voici une liste des données moyennes historiques sur cinq ans :

• T1 : variation +1,12 %
• T2 : variation +1,24 %
• T3 : variation +1,68 %
• T4 : variation +1,71 %

Source : Analyse NousGérons.com sur données Insee 2020-2025

Ce différentiel de 0,5 point peut paraître minime, mais sur un portefeuille de dix biens et sur la durée de vie de l'investissement. Il représente plusieurs milliers d'euros de revenus locatifs supplémentaires.

Anticipez les évolutions réglementaires en cours

Le marché locatif français connaît une transformation profonde, portée par des enjeux environnementaux et sociaux majeurs. Plusieurs projets de loi en discussion au Parlement pourraient modifier substantiellement le paysage de la révision des loyers dès 2027.

Vers un IRL énergie sur le marché ?

Le débat législatif explore la création d'un indice spécifique intégrant la performance énergétique. Le principe est de moduler la révision autorisée selon le DPE. Un bien classé A ou B pourrait bénéficier d'un coefficient majorateur (+0,3 point), tandis qu'un bien classé E verrait sa révision plafonnée à 50 % de l'IRL.

Cette réforme vise à accélérer la rénovation énergétique en créant une incitation financière directe. Si adoptée, elle entrerait en vigueur au 1er janvier 2027 et concernerait l'ensemble des baux d'habitation, neufs comme anciens.

Extension de l'encadrement des loyers

Le gouvernement envisage d'étendre le dispositif d'encadrement à 50 nouvelles communes d'ici 2028. Seraient prioritairement concernées les agglomérations de Nice, Marseille, Strasbourg, Nantes et Lille.

Les arrêtés préfectoraux devraient être publiés au cours du second semestre 2026. Pour un propriétaire bailleur, cette extension nécessite une réévaluation des stratégies d'acquisition. Un bien acheté aujourd'hui en zone libre pourrait se retrouver plafonné en 2027.

Réforme de la fiscalité locative

Le projet de loi de finances 2027 prévoit une refonte du régime micro-foncier. Cela implique un abattement porté à 40 % pour les bailleurs réalisant des projets de rénovation énergétique. Chaque projet doit permettre de gagner au moins deux classes DPE.

Parallèlement, le dispositif Denormandie serait prolongé jusqu'en 2029. Cela vise à offrir une réduction d'impôt de 12 à 21 % du coût des améliorations pour les investissements dans l'ancien rénové en zone B2 et C.

Outils pratiques pour bailleurs professionnels

La gestion rigoureuse d'un patrimoine locatif nécessite des outils adaptés. Plusieurs solutions digitales facilitent le pilotage de vos révisions et optimisent votre charge administrative.

Tableau de suivi personnalisé

Il est tout à fait possible de mettre en place un tableau récapitulatif automatisé avec des informations claires comme la date d'anniversaire de chaque bail. A cela s'ajoute l'IRL de référence initial ainsi que le chiffrage automatique du nouveau loyer. Il ne faut pas ignorer les alertes à J-60 et J-30 ainsi que l'historique complet des renouvèlements.

Lettres types et modèles de notification

Votre agence de gestion locative peut parfaitement vous proposer des modèles de courriers adaptés à chaque situation. Cela concerne principalement la révision standard en zone libre et celle dans un secteur avec encadrement.

Il y a aussi le modèle de gel volontaire avec justification, la révision différée et le rappel de révision oubliée (< 12 mois). N'oubliez pas la lettre de contestation d'une demande excessive. Notez que chaque modèle intègre les dernières jurisprudences et respecte scrupuleusement les obligations d'information du locataire.

Maîtrisez l'indice pour la hausse de loyer pour sécuriser votre investissement

La révision annuelle du loyer via l'IRL représente bien plus qu'une simple formalité administrative. C'est un levier stratégique de rentabilité locative, un exercice de communication avec votre occupant. Cela reste aussi un indicateur de santé de votre investissement immobilier. Il faut souligner que l'IRL peut se stabiliser afin de marquer le retour à la normale sur le marché.

Notez aussi les blocages légaux qui se renforcent surtout l'interdiction totale de révision des logements F et G. Ajouter à cela, une indexation annuelle systématique génère 4 fois moins de contestations qu'un rattrapage après plusieurs années d'oubli.

Il ne faut pas non plus ignorer la transition énergétique qui dicte les prix. En effet, la décote des passoires thermiques peut atteindre jusqu'à 18 %. Cela implique que vous devez programmer au plus vite la rénovation de votre bien si vous avez une mauvaise note.

Pour faciliter les choses, il ne faut pas hésiter à vous tourner vers une agence de gestion locative comme NousGérons. Votre prestataire saura vous aider grâce à un accompagnement sur mesure. C'est-à-dire que chaque révision du loyer sur votre bien se fera selon la réglementation en vigueur.

FAQ : Vos questions sur l'indice de la hausse du loyer

Puis-je augmenter mon loyer si j'ai oublié de le faire les années précédentes ?

Oui, mais partiellement. La loi autorise le rappel des révisions oubliées dans la limite d'une année glissante. Si vous n'avez pas appliqué de révision depuis trois ans, vous ne pouvez exiger que la dernière année de rattrapage. Pour éviter le choc tarifaire et préserver la relation avec votre locataire, privilégiez un étalement sur deux années avec une notification transparente de l'opération.

Mon propriété est classé E au DPE : puis-je encore réviser le loyer en 2026 ?

Oui, les logements classés E restent autorisés à la révision annuelle via l'IRL en 2026. Seuls les biens classés F et G sont totalement bloqués. Attention toutefois parce que cette classe E deviendra problématique à partir de 2034 avec l'interdiction de mise en location prévue par la loi Climat.

L'encadrement des loyers s'applique-t-il aussi à la révision annuelle ?

Oui, dans les zones concernées (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier...). Même si votre bail contient une clause d'indexation valable, vous devez vérifier que le nouveau tarif après révision ne dépasse pas le loyer de référence majoré en vigueur. Si l'application de l'IRL vous fait franchir ce plafond, vous devez plafonner le loyer au tarif maximum autorisé.

Quelle différence entre l'IRL et l'ICC pour mes baux commerciaux ?

L'IRL s'applique exclusivement aux baux d'habitation, qu'ils soient nus ou meublés. L'ICC (Indice du Coût de la Construction) était historiquement utilisé pour les baux commerciaux. Elle a été progressivement remplacée par l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) et l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) selon la nature de l'activité. En 2026, l'ICC n'est plus autorisé pour les nouveaux baux commerciaux depuis 2014.