DPE 2027 : ce qui change pour l'investissement locatif et anticiper l'échéance

En 2027, les logements de catégorie F seront encore disponibles si vous voulez les faire louer, mais sous des conditions strictes. Ceux-ci ne pourront plus être loués à partir du 1ᵉʳ janvier 2028. Ainsi, le gel des loyers s'applique déjà sur les étiquettes F et le budget moyen d'amélioration énergétique pour un passage de F à D se situe entre 8 000 € et 15 000 € par appartement, aides déduites.

Le DPE 2027 marque une nouvelle étape pour les propriétaires bailleurs, avec une évolution du calcul énergétique. Cela peut modifier le classement de certains biens et influencer les décisions à prendre avant de les remettre sur le marché. À partir du 1ᵉʳ janvier 2027, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le DPE passera de 1,9 à 1,7. Un changement qui pourrait améliorer l’étiquette énergétique de nombreux logements chauffés à l’électricité.

Cette évolution intervient alors que les exigences de décence énergétique se renforcent progressivement. Depuis 2025, les biens classés G ne peuvent plus se faire louer, tandis que les biens classés F seront concernés à leur tour à partir de 2028. Concernant la rénovation énergétique, l’Anah indique que 307 731 biens ont bénéficié d’une amélioration énergétique en 2025.

Pour un bailleur, l’enjeu est donc d’anticiper plutôt que d’attendre la prochaine échéance réglementaire. Classement actuel, validité du DPE, chauffage électrique, améliorations prioritaires et perspectives pour louer doivent être examinés dès maintenant. Dans cette démarche, NousGérons accompagne les propriétaires dans le suivi de leur bien locatif et dans la gestion des étapes nécessaires pour anticiper les évolutions du DPE.

Les essentiels à retenir :

• Le DPE 2027 prépare une nouvelle échéance réglementaire : les logements G sont déjà interdits à la location depuis 2025, tandis que les logements F seront concernés à partir du 1ᵉʳ janvier 2028.
• Le changement du calcul du DPE peut améliorer certains classements : dès 2027, le coefficient de conversion de l’électricité passera de 1,9 à 1,7. Cela pourrait favoriser les logements chauffés à l’électricité.
• Les propriétaires de logements F ou G subissent déjà un gel des loyers : aucune hausse ne peut être appliquée tant que le logement n’a pas atteint au moins la classe E.
• Anticiper les travaux est essentiel pour préserver la valeur et la capacité de louer : audit énergétique, isolation, chauffage, ventilation et menuiseries permettent de cibler les améliorations nécessaires, tout en mobilisant les aides disponibles.
• Les locataires disposent également de droits : ils peuvent vérifier la validité du DPE, notamment son identifiant ADEME. Ils peuvent engager des démarches en cas de logement énergivore ou de défaut de mise en conformité.

Statut légal et calendrier DPE en 2027 : où en est-on exactement ?

En 2027, les biens de catégorie G seront toujours interdits si vous pensez à faire louer (bail signé ou renouvelé après le 1ᵉʳ janvier 2025). La classe F ne dispose plus que d'un an de sursis avant leur interdiction définitive le 1ᵉʳ janvier 2028. Le gel des loyers s'applique déjà sur ces deux étiquettes.

Le DPE 2027 ne fait que confirmer les points déjà abordés depuis fin 2024. Toutefois, rien ne vous empêche de tenir compte de quelques précisions pour éviter de tomber dans l'oubli.

Logements DPE G : la confirmation des interdictions de louer

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, tout nouveau bail ou tout renouvellement de bail portant sur un logement classé G au DPE est frappé d'interdiction pour louer. Cela entre dans le cadre de l'application de la loi Climat et Résilience. En 2027, cette règle s'applique pleinement, un bien de catégorie G ne peut plus être loué, qu'il s'agisse d'un bail d'habitation loi de 1989 ou d'un bail meublé.

Pour les baux déjà en cours signés avant cette date, le locataire conserve le droit d'occuper les lieux. Il peut aussi saisir le juge pour demander une mise en conformité énergétique du bien. Le locataire peut aussi demander une baisse du loyer si le propriétaire n'engage aucune amélioration.

Logements DPE F : 2027, l'année du compte à rebours avant le 1ᵉʳ janvier 2028

L'échéance du 1ᵉʳ janvier 2028 concerne directement les appartements classés F. L'année 2027 est donc la dernière fenêtre utile pour faire réaliser un audit énergétique, planifier les améliorations. En copropriété, vous allez faire voter le budget en assemblée générale.

Un point technique mérite une attention particulière. Depuis 2024, la méthode de calcul du DPE intègre une correction du coefficient d'énergie primaire pour les petites surfaces (moins de 40 m²). Cela a permis à de nombreux studios et petits appartements de gagner une catégorie énergétique sans amélioration, uniquement grâce à cette réforme du mode de calcul.

Le gel des loyers DPE F et G : règles et exceptions

Depuis août 2022, les appartements classés F et G ne peuvent plus faire l'objet d'une augmentation de loyer. Cela est valable pour la relocation, la révision annuelle indexée sur l'IRL, ou le renouvellement de bail. Cette règle de gel s'applique tant que le logement n'a pas atteint la catégorie E. Seules les améliorations énergétiques permettant un changement effectif de classe autorisent une remise à niveau du loyer.

Tableau comparatif des échéances et interdictions DPE

Sources : Loi Climat et Résilience du 22 août 2021, Ministère de la Transition écologique, ADEME (données consolidées 2026)

Impact du DPE 2027 pour les propriétaires bailleurs et investisseurs

Un logement classé F ou G se négocie en moyenne 15 % à 25 % moins cher qu'un bien équivalent classé D ou C. Pour un investisseur, cette décote peut devenir un levier d'acquisition à condition de budgétiser précisément les améliorations énergétiques.

Le DPE 2027 impacte directement la situation de chaque propriétaire bailleur et investisseur dans l'immobilier locatif. 

Décote marchande et opportunités d'investissement à haut rendement

Le marché immobilier intègre pleinement le risque énergétique dans la valorisation des biens. Les notaires et observatoires immobiliers constatent une décote de 15 % à 25 % sur les logements F et G par rapport aux biens de classe D. Cet écart est appelé à s'accentuer à l'approche du 1ᵉʳ janvier 2028. Pour un investisseur averti, cette situation représente une opportunité réelle :

• Acquérir un bien décoté
• Financer sa rénovation grâce aux aides disponibles
• Dégager un rendement locatif net supérieur à la moyenne une fois le bien reclassé

Copropriété : l'impact décisif du Plan de Travaux Pluriannuel (PPPT)

Un bailleur en copropriété ne maîtrise pas seul son projet de rénovation énergétique. Les améliorations touchant l'enveloppe du bâtiment (façade, toiture, chauffage collectif) relèvent du collectif, via le PPPT. Ici, vous pouvez vous référer à l'obligation imposée par la loi pour les copropriétés de plus de 15 ans.

Le Diagnostic Technique Global (DTG) sert de socle à ce plan. En pratique, de nombreuses assemblées générales peinent à voter le budget nécessaire et bloquent la progression du DPE de l'ensemble de l'immeuble. Un bailleur individuel peut néanmoins agir à son échelle en assurant les opérations suivantes :

• Isolation intérieure de la propriété
• Remplacement des menuiseries
• Changement des équipements de chauffage individuels

Propriétaire bailleur : quel plan d'action opérationnel pour 2027 ?

Trois étapes structurent une rénovation énergétique réussie. Notez l'audit énergétique, le financement via les aides 2026-2027, puis l'organisation du chantier sans perte de loyer. Une agence spécialisée pilote l'ensemble de l'activité pour le compte du propriétaire.

Il est plus avisé de préparer un plan d'action opérationnel pour éviter les mauvaises surprises en 2027. 

Réaliser un audit énergétique projeteur

Contrairement au simple DPE, l'audit énergétique projette plusieurs scénarios d'améliorations et leur impact chiffré sur la classe énergétique finale du logement. Un expert en diagnostic certifié identifie les bouquets de travaux offrant le meilleur ratio euro investi / gain de classe :

• Isolation thermique par l'intérieur (ITI) ou par l'extérieur (ITE)
• Remplacement d'une chaudière par une pompe à chaleur (PAC)
• Installation d'une VMC double flux
• Pose de menuiseries à double vitrage

Cette méthode d'audit évite les travaux inutiles et concentre le budget sur les postes réellement décisifs.

Financer ses travaux avec les aides 2026-2027

Plusieurs dispositifs de financement se cumulent pour réduire le reste à charge du propriétaire bailleur.

Sources : ANAH, Service-public.fr, Éco-PTZ (barèmes en vigueur 2026-2027, à vérifier auprès de votre Accompagnateur Rénov')

Mon Accompagnateur Rénov' (MAR) est un interlocuteur obligatoire pour tout dossier MaPrimeRénov' d'ampleur. Il aide à monter le dossier, sécurise le calcul des aides et coordonne les artisans labellisés RGE.

Organiser le chantier sans vacance locative majeure

Un chantier de rénovation énergétique peut être mené en milieu occupé pour la majorité des travaux (isolation des combles, remplacement d'équipements de chauffage). Cela permet aussi de profiter d'un départ naturel de locataire pour les interventions plus lourdes. Une agence spécialisée peut anticiper le calendrier des améliorations dès la connaissance du congé du locataire. L'objectif est de limiter au strict minimum la période de vacance et de préserver le rendement locatif du propriétaire.

Que change le DPE 2027 pour les locataires ?

Un locataire dont la propriété est classée F ou G bénéficie d'un gel légal du loyer. En cas d'inaction du propriétaire, il peut saisir le tribunal pour obtenir une mise en conformité énergétique ou une réduction de loyer.

Le DPE 2027 ne prévoit pas que des changements pour les propriétaires. Chaque locataire peut aussi tenir compte du dispositif pour louer tranquillement un bien.

Vos droits face à un logement classé F ou G

Le locataire d'un logement énergivore n'est pas démuni. Le loyer ne peut légalement pas être augmenté tant que le bien reste classé F ou G. En cas de silence prolongé du propriétaire face à une demande de travaux, une procédure amiable peut être entamée.

Il peut aussi passer par un tribunal de proximité si la situation l'oblige pour obtenir une diminution de loyer, voire une suspension partielle jusqu'à réalisation des améliorations. Le locataire peut également contester la validité d'un diagnostic de performance énergétique s'il le juge erroné ou obsolète.

Comment repérer un DPE valide et conforme lors de sa recherche d'appartement ?

Avant de signer un bail, tout candidat locataire devrait vérifier deux éléments simples sur l'annonce immobilière et le document remis par le bailleur. Notez en premier lieu la présence de l'identifiant ADEME à 13 chiffres, qui atteste l'enregistrement officiel du diagnostic dans la base de données nationale. Vient ensuite la cohérence des charges de chauffage théoriques indiquées avec la classe énergétique affichée. Un DPE sans identifiant ADEME valide n'a aucune valeur opposable.

Exemple illustratif : amélioration d'un studio classé F à Paris en 2026

Un studio parisien de 22 m² classé F est passé en classe C après 9 200 € de travaux (isolation, ventilation, chauffage), avec 3 500 € d'aides perçues. Cela implique un reste à charge de 5 700 € amorti en moins de 5 ans.

Le DPE F est principalement causé par une isolation sous-rampants insuffisante et un chauffage électrique par convecteurs anciens. Le projet, piloté par une agence, a permis de réaliser un audit énergétique complet, puis d'engager trois postes d'amélioration ciblés. Cela implique une isolation renforcée sous-rampants, une installation d'une VMC hygrovariable et un remplacement des convecteurs par des radiateurs à inertie plus performants.

Bilan financier du projet :

• Budget total pour l'amélioration : 9 200 €
• Aides perçues (MaPrimeRénov' + CEE) : 3 500 €
• Reste à charge propriétaire : 5 700 €
• Gain de valorisation verte estimé : +12 % sur le prix de revente potentiel
• Nouvelle classe énergétique : C (contre F initialement)
• Loyer réévalué légalement à la sortie du statut de passoire thermique

Ce type d'activité démontre qu'un budget maîtrisé suffit souvent à faire basculer une habitation hors de la zone de risque réglementaire, sans lourdes améliorations structurelles.

Anticiper le DPE 2027 plutôt que le subir

Le DPE 2027 n'est pas une simple contrainte administrative mais un tournant réglementaire. Il redéfinit la valeur et la rentabilité de chaque bien immobilier en France. Pour un propriétaire bailleur ou un investisseur, attendre le 1ᵉʳ janvier 2028 revient à prendre le risque d'une interdiction pure et simple de louer. À cela s'ajoutent une décote immobilière accrue et une perte de rendement locatif. Pour un locataire, connaître ses droits face à un logement énergivore permet de faire valoir un gel de loyer légitime ou d'exiger des améliorations.

NousGérons accompagne les propriétaires à chaque étape comme le diagnostic et l'audit énergétique. L'équipe assure aussi la coordination des améliorations avec des artisans partenaires certifiés RGE et le montage des dossiers d'aides. Prenez aussi en compte la remise sur le marché conforme et sécurisée du bien. Ne laissez pas l'échéance 2028 décider à votre place. Demandez dès aujourd'hui un audit gratuit de votre parc locatif avec un expert NousGérons. Transformez la contrainte réglementaire en opportunité de valorisation durable de votre patrimoine immobilier.