Diagnostic de performance énergétique G : améliorez la consommation de votre logement

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont interdits à la location en France. En 2026, cette règle s'applique pleinement et aucun nouveau bail ne peut être signé pour un bien affichant une étiquette G. Les baux en cours signés avant cette date restent valables jusqu'à leur terme.

Par contre, ils ne peuvent plus être renouvelés ni reconduits tacitement. Vous avez trois options pour continuer à louer votre logement tout en préservant la rentabilité de votre patrimoine. En effet, vous avez le choix entre une rénovation, un changement de destination ou une vente. 

En tant qu'investisseur immobilier en France, vous avez probablement déjà entendu parler du dispositif Climat et Résilience. Mais entre les annonces politiques, les calendriers mouvants et les aides qui évoluent chaque année. Il est difficile de savoir exactement où vous en êtes.

Voici ce que vous devez comprendre, le diagnostic de performance énergétique n'est plus un simple document administratif. Il est devenu le sésame ou le verrou de votre investissement locatif. Pour le faire, il ne faut pas hésiter à vous tourner vers NousGérons qui collabore avec les meilleurs artisans pour refaire votre logement de classe G. 

Le calendrier législatif 2026 : où en est-on pour les passoires thermiques ?

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier progressif d'interdiction des logements les plus énergivores. Ce calendrier, désormais en application, touche directement vos obligations en tant que propriétaire bailleur.

L'interdiction de mise en location des logements G : rappel juridique

Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au DPE ne peut plus faire l'objet d'une nouvelle mise en location. En 2028, ce sera au tour des logements classés F. En 2034, les logements E seront concernés à leur tour.

Concrètement, si vous possédez un appartement ou une maison avec une étiquette G, vous ne pouvez plus signer de nouveau bail depuis 2025. Et si votre locataire actuel part en 2026, vous ne pouvez pas relouer sans avoir engagé des travaux de rénovation énergétique. Vous devez au moins obtenir un nouveau DPE D avant de remettre le logement en location.

Le non-respect de cette obligation expose le propriétaire à des risques juridiques sérieux. Effectivement, le locataire peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux ou le juge des contentieux de la protection. Il peut alors demander une réduction de loyer ou une annulation du bail.

Le gel des loyers : pourquoi votre rentabilité est bloquée sans travaux

Depuis le 24 août 2022, les logements classés F et G sont soumis à un gel des loyers. Ainsi, aucune révision à la hausse n'est autorisée, même en cas d'indexation sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers). En 2026, cette mesure est toujours en vigueur pour les baux en cours concernant ces classes énergétiques.

Autrement dit, si votre bien est une passoire thermique encore en location sur un bail antérieur à 2025, vous ne pouvez pas augmenter le loyer. Votre rendement locatif s'érode chaque année par l'inflation, sans possibilité de compensation. C'est un argument décisif pour passer à l'action dès maintenant.

L'audit énergétique réglementaire : le passage obligé avant la vente ou les travaux

Depuis le 1er avril 2023, tout logement classé F ou G mis en vente doit être accompagné d'un audit énergétique réglementaire distinct du simple DPE. Cet audit, réalisé par un professionnel certifié, propose un scénario de travaux par étapes pour atteindre la classe B. A cela s'ajoute une estimation des coûts et des économies d'énergie attendues.

En 2026, cet audit est toujours incontournable avant d'engager une rénovation globale. Cela est notamment le cas pour accéder aux aides de l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah) via MaPrimeRénov'.

Propriétaire d'un logement G : quelle stratégie pour 2026

Face à l'interdiction de louer, vous n'êtes pas sans solutions. Voici des scénarios courants avec leurs avantages, leurs risques et leur pertinence selon votre situation.

La rénovation globale (MaPrimeRénov' et aides 2026)

C'est la stratégie recommandée pour tout investisseur qui souhaite conserver son bien dans son patrimoine locatif. Une rénovation globale vise à améliorer la performance énergétique d'au moins deux classes. Elle permet de lever l'interdiction de louer, de débloquer la révision des loyers et d'améliorer la valeur verte du bien à la revente. Il est même facile d'accéder aux dispositifs d'aides les plus généreux.

En 2026, MaPrimeRénov' Parcours Accompagné finance jusqu'à 70 % des travaux pour les ménages aux revenus les plus modestes. Le taux est de 40 % pour les propriétaires bailleurs aux revenus intermédiaires. Le plafond de travaux éligibles est fixé à 70 000 € par logement. Des aides complémentaires existent via l'éco-PTZ, les CEE et les aides des collectivités locales.

Dans tous les cas, faites réaliser l'audit énergétique avant d'engager le moindre artisan. Le résultat permet d'orienter les travaux vers les gestes les plus efficaces comme l'isolation, le chauffage ou la ventilation. Ainsi, vous allez maximiser votre éligibilité aux aides. Votre agence de location peut piloter votre parcours, du premier rendez-vous avec le diagnostiqueur jusqu'à la réception des travaux.

Changement de destination (location saisonnière vs longue durée)

Certains investisseurs explorent la piste de la location saisonnière (Airbnb, Abritel…) pour contourner l'interdiction. Cela s'applique principalement aux locations à usage de résidence principale. Attention parce que cette stratégie est de plus en plus encadrée. De nombreuses communes ont instauré des quotas et des obligations de déclaration ou d'autorisation préalable pour les meublés de tourisme.

En 2026, la loi Anti-Airbnb adoptée fin 2024 renforce encore les restrictions. Les communes peuvent désormais abaisser le plafond de nuitées autorisées à 90 jours par an et imposer un DPE minimal. Cette voie mérite d'être étudiée au cas par cas, mais ne constitue pas une solution pérenne pour la majorité des investisseurs.

La vente en l'état (décote du marché et opportunités)

Si les travaux sont hors de portée financièrement, ou si votre stratégie patrimoniale évolue, la vente reste une option. Mais soyez lucide, un logement classé G subit une décote significative. Les études des notaires de France estiment cette décote entre 10 et 20 % selon la localisation et la nature du bien. Dans certaines zones tendues, la pénurie de logements disponibles peut atténuer cet effet, mais il reste réel.

La vente en l'état peut aussi devenir une opportunité si vous cédez le logement à un investisseur qui dispose des capacités financières essentielles. Le nouveau propriétaire peut alors programmer la rénovation, la récupération des fonds propres et les déploiements sur un actif plus performant. 

Tableau comparatif : rénover ou ne pas rénover ?

Ce tableau illustre l'impact financier sur 5 ans d'une passoire thermique laissée en l'état, comparée à un bien rénové après travaux.

Sources : FNAIM, Notaires de France, Anah

Comment sortir de la classe G ? Guide technique et financier

Votre agence locative peut vous proposer les récommandations essentielles pour améliorer le DPE de l'habitation. Ainsi, vous allez réduire la consommation d'énergie du logement que vous voulez mettre en location.

Isolation, chauffage, ventilation : le combo gagnant pour gagner deux classes

Pour espérer sortir d'une étiquette G et atteindre la classe E ou D, trois postes de travaux sont prioritaires. L'amélioration de la performance énergétique d'un logement repose sur un triptyque incontournable :

• L'isolation thermique de l'enveloppe du bâtiment : toiture, murs extérieurs et plancher bas sur vide sanitaire. Une isolation efficace peut à elle seule faire gagner une à deux classes DPE.
• Le remplacement du système de chauffage : passage d'un chauffage électrique à effet joule ou d'une chaudière fioul à une pompe à chaleur air/eau. Vous pouvez aussi installer une chaudière à gaz à condensation à haute performance. Le chauffage représente souvent 60 à 70 % de la consommation d'énergie primaire d'un logement.
• La ventilation mécanique contrôlée (VMC) : indispensable pour éviter les ponts thermiques et maintenir la qualité de l'air intérieur après isolation. Sans VMC, les travaux peuvent engendrer des problèmes d'humidité et dégrader la performance réelle du bâtiment.
• La production d'eau chaude : le remplacement d'un chauffe-eau électrique par un modèle thermodynamique peut réduire de 70 % la consommation liée à l'eau chaude.

👉️ La combinaison isolation et PAC est généralement la plus efficace pour passer de la classe G à la classe D ou C. Un professionnel certifié peut modéliser l'impact de chaque geste sur la note DPE avant même le début des travaux.

Financement des travaux : quelles subventions mobiliser en 2026 ?

Le financement de la rénovation énergétique en France est l'un des plus généreux d'Europe. Voici les principaux dispositifs disponibles en 2026 pour un propriétaire bailleur :

Sources : Anah, Direction Générale des Finances Publiques, Ministère de la Transition Écologique

👉️ Le mécanisme du déficit foncier a été temporairement majoré pour les propriétaires qui rénovent des passoires thermiques. Le plafond de charges déductibles passe de 10 700 € à 21 400 € par an pour les travaux réalisés entre 2023 et 2025. En 2026, vérifiez avec votre conseiller fiscal si cette mesure a été prolongée.

Préparer votre rendez-vous avec le diagnostiqueur

Un DPE bien préparé peut faire la différence entre une note E, F ou G. Il est recommandé de réunir les documents et les informations indispensables avant la visite du professionnel :

• Les factures de travaux passés (isolation, fenêtres, chauffage) avec les caractéristiques techniques des matériaux posés.
• Les attestations de conformité des équipements de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire.
• Les plans du logement avec les surfaces habitables précises.
• Les informations sur le bâtiment : année de construction, type de murs, présence d'une isolation existante.
• Les factures d'énergie des 3 dernières années pour permettre à un professionnel de vérifier la cohérence de sa modélisation.
• Tout document attestant de l'existence d'une ventilation mécanique ou naturelle.

👀 Un professionnel compétent s'appuie sur ces données pour affiner sa modélisation. Un dossier bien préparé permet d'éviter que les travaux passés soient ignorés dans le calcul de la performance énergétique. 

La valeur verte : l'argument décisif que vos concurrents ignorent encore

Au-delà de la conformité réglementaire, la rénovation énergétique transforme fondamentalement la valeur de votre actif. C'est ce que les professionnels de l'immobilier appellent la "valeur verte". Cela représente la prime de valeur attachée à un logement économe en énergie.

En 2026, les études des Notaires de France confirment une tendance de fond. Pour un même bien, dans une même rue, la différence de prix entre un logement classé A/B et un logement classé F/G peut atteindre 20 à 30 %. Cela est particulièrement le cas dans les grandes agglomérations. Cette décote, appelée "malus thermique", est désormais intégrée dans les estimations des agents immobiliers.

Pour un investisseur, le choix de rénover aujourd'hui permet de protéger et de valoriser votre patrimoine pour demain. Un logement rénové attire des locataires plus solvables, génère moins de vacance, et se revendra dans des conditions bien meilleures.

Source : Notaires de France, Conseil Supérieur du Notariat 

Votre parcours de mise en conformité : de la note G à la relocation

Voici les étapes clés du parcours que nous orchestrons pour chaque propriétaire concerné par une étiquette G :

Source : NousGérons

Agir maintenant sur un logement avec un DPE G

Le DPE G n'est plus une nuance administrative, c'est un signal d'alarme pour votre patrimoine. L'interdiction de louer, le gel des loyers, la décote à la revente. Il faut admettre que chaque mois d'inaction a un coût réel et mesurable. Mais au-delà de la contrainte, la rénovation énergétique est une opportunité exceptionnelle de valoriser votre bien. Cela permet aussi d'attirer des locataires de qualité et de bénéficier de subventions historiquement généreuses.

Les investisseurs qui agissent aujourd'hui construisent un patrimoine résilient, conforme et plus rentable. Ceux qui attendent subissent une érosion silencieuse de leur rendement. Ils risquent même de se retrouver dans une position de faiblesse à la revente. Chez NousGérons, vos contraintes réglementaires deviendront des avantages compétitifs. L'équipe est à votre disposition pour vous accompagner pas à pas pour améliorer votre appartement avec un DPE G. 

FAQ : questions fréquentes sur le DPE G en 2026

Puis-je renouveler un bail en cours pour un logement G en 2026 ?

Non. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite de bail. Si votre locataire actuel est en place sur un bail signé avant cette date, il peut rester jusqu'au terme convenu. En revanche, à l'expiration de ce bail, vous devrez avoir réalisé des travaux de rénovation énergétique pour remettre le bien en location légalement.

Quelle est la sanction en cas de location d'une passoire thermique ?

La loi ne prévoit pas d'amende directe pour le propriétaire bailleur en 2026. En revanche, le locataire peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux ou le juge des contentieux de la protection. Le plus important pour lui est de demander une réduction de loyer ou faire annuler le bail. Le locataire peut aussi demander un remboursement des loyers perçus. La responsabilité du propriétaire peut également être engagée si le logement est reconnu indécent.

Le DPE est-il fiable ? Peut-on le contester ?

Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement, ce qui signifie que le propriétaire est responsable de son exactitude. Si un DPE s'avère erroné, il est possible de le faire rectifier. Mais, vous pouvez aussi demander un nouveau diagnostic auprès d'un autre diagnostiqueur certifié. En cas de litige, la responsabilité civile de l'intervenant peut être engagée.

Quelles sont les aides disponibles pour un propriétaire bailleur en 2026 ?

Les principales aides en 2026 sont MaPrimeRénov' Parcours Accompagné, l'éco-PTZ et les certificats d'économie d'énergie. Notez aussi le mécanisme de déficit foncier majoré et les aides des collectivités locales. NousGérons peut monter l'intégralité de ces dossiers pour vous.

Est-il possible de louer un logement G en meublé ou en saisonnier pour contourner l'interdiction ?

La location meublée à usage de résidence principale est soumise aux mêmes règles que la location nue depuis le dispositif Climat et Résilience. La location saisonnière n'est pas soumise à l'interdiction de location des passoires thermiques. Par contre, elle fait l'objet de restrictions croissantes dans de nombreuses communes françaises. Le dispositif Anti-Airbnb de 2024 a renforcé les pouvoirs des maires pour limiter ou encadrer cette pratique. Avant d'opter pour cette stratégie, consultez les règles locales en vigueur dans votre commune.