Gel loyers passoire thermique : règles et impact 2026

En 2026, la loi interdit toute augmentation de loyer (révision annuelle, renouvellement de bail ou nouvelle location) pour les logements classés F et G au DPE. Les logements de classe G sont interdits à la location depuis 2025, et la classe F devra suivre en 2028. Pour un loyer de 800 €, l'absence d'indexation IRL représente déjà plus de 30 € de manque à gagner mensuel pour le propriétaire. La seule solution est d'engager des travaux de rénovation énergétique dès maintenant.

Le gel loyers passoire thermique concerne directement les propriétaires de logements classés F ou G en 2026. Cela a des conséquences concrètes sur la rentabilité et la gestion locative. Depuis le 24 août 2022, un bailleur ne peut plus réviser le loyer d’un logement F ou G selon l’IRL. C'est valable que ce soit une hausse pendant une nouvelle location ou d’un renouvellement dans les situations prévues par la réglementation.

L’enjeu reste considérable avec près de 5 millions de logements qui sont encore considérés comme des passoires énergétiques en France. En outre, les logements F et G représentaient environ 16 % des résidences principales selon les dernières données nationales disponibles. En parallèle, les logements classés G sont déjà concernés par l’interdiction progressive de location depuis 2025. D'un autre côté, les logements F devront atteindre le niveau de décence énergétique requis à partir de 2028.

Pour les bailleurs, 2026 constitue donc une période charnière. La préservation des revenus locatifs passe par une bonne maîtrise des règles et, souvent, par des travaux permettant d’améliorer le DPE. NousGérons accompagne les propriétaires dans cette gestion, de l’analyse du bien au suivi locatif. L'objectif est d’anticiper les échéances et de sécuriser leur investissement.

Les essentiels à retenir :

• Le gel des loyers concerne les logements classés F et G : en 2026, leur loyer ne peut pas être augmenté par révision IRL, renouvellement ou nouvelle mise en location.
• Le calendrier réglementaire se durcit progressivement : les logements G ne peuvent plus être nouvellement loués depuis 2025. Les logements F seront concernés par l’interdiction de location à partir de 2028.
• Le gel pèse sur la rentabilité des propriétaires : sans indexation, un loyer de 800 € ne bénéficie pas de la revalorisation annuelle. Cela accentue progressivement le manque à gagner face à l’inflation.
• Les clients disposent de recours en cas d’augmentation illégale : ils peuvent demander la restitution des sommes indûment perçues, puis saisir la commission départementale de conciliation. En dernier recours intervient le tribunal judiciaire.
• La rénovation énergétique permet de sortir du gel : isolation, chauffage, ventilation et menuiseries peuvent améliorer le DPE, avec des dispositifs comme MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ pour contribuer au financement.

L'essentiel : ce que dit la loi sur les loyers en 2026

La loi Climat et Résilience interdit toute hausse de loyer pour les logements classés F et G. Ce gel s'applique à la révision annuelle par l'IRL, au renouvellement du bail d'habitation et à la fixation du loyer d'une nouvelle location. Seule une amélioration réelle de la performance énergétique du logement permet de sortir de ce blocage.

La loi est stricte concernant le gel des loyers pour une passoire thermique. Chaque propriétaire bailleur doit en tenir compte avant de se lancer sur le marché.

Le gel pour les classes F et G : comment ça marche ?

Concrètement, un propriétaire dont le logement affiche un DPE F ou G ne peut plus :

• Appliquer la révision annuelle de loyer basée sur l'indice de référence des loyers (IRL), même si le contrat de bail le prévoit;
• Augmenter le loyer lors de la reconduction ou du renouvellement du bail;
• Fixer librement le montant du loyer lors d'une nouvelle mise en location du même logement.

Ce mécanisme de gel, applicable sur l'ensemble du territoire français, vise à empêcher les bailleurs de faire supporter aux occupants le coût d'un logement énergivore. Le contrat de location reste valable, mais toute clause d'augmentation devient inopérante tant que la classe énergétique n'évolue pas.

Le rappel du calendrier de la Loi Climat et Résilience

La loi Climat et Résilience a posé un calendrier progressif et désormais bien engagé :

• 2022 : gel des loyers instauré pour les logements classés F et G lors des révisions et renouvellements de bail ;
• 2025 : interdiction pure et simple de mise en location pour tout logement classé G, considéré comme non décent ;
• 2028 : interdiction de location prévue pour les logements de classe F ;
• 2034 : échéance annoncée pour la classe E.

En 2026, les logements classés G sont donc déjà hors-jeu pour toute nouvelle location. Cela explique que le gel concerne aujourd'hui principalement les baux en cours sur des logements G et l'ensemble des logements de classe F. Propriétaires comme clients sont directement concernés par cette application stricte de la loi.

Tableau comparatif : classe DPE, droit d'augmenter le loyer et droit de louer en 2026

Sources : Service-public.fr, Loi Climat et Résilience, ministère de la Transition écologique

Propriétaires : quelles conséquences pour votre investissement locatif ?

Sans possibilité d'indexer le loyer, un propriétaire d'un logement F ou G perd chaque année du pouvoir d'achat locatif face à l'inflation. Le non-respect de l'interdiction d'augmentation expose en plus le bailleur à des sanctions financières et à des litiges pouvant impliquer la CAF.

Le gel des loyers implique des conséquences directes sur une activité d'investissement locatif. Cela risque en effet d'impacter le rendement de votre projet.

Le manque à gagner face à l'inflation

Exemple concret : un loyer de 800 € par mois, avec une IRL évoluant de +3,5 % sur l'année en 2026. Un propriétaire d'un logement classé D pourrait légalement porter ce loyer à 828 €, soit 28 € de gain mensuel, environ 336 € sur l'année. Un propriétaire dont le logement reste classé F ou G ne perçoit rien de cette revalorisation. Sur cinq ans, le manque à gagner cumulé dépasse largement 1 500 €, sans compter l'érosion progressive de la rentabilité locative face à la hausse générale des charges et de l'énergie.

✅️ N'attendez pas 2027 pour engager vos travaux de rénovation énergétique. Les artisans qualifiés sont déjà saturés par la demande, et les délais d'obtention des aides comme MaPrimeRénov' s'allongent chaque trimestre.

Les risques légaux en cas de hausse abusive

Un propriétaire qui augmenterait malgré tout le loyer d'un logement F ou G s'expose aux situations suivantes :

• La restitution intégrale des sommes perçues en trop, à la demande du locataire ;
• Une procédure devant la commission départementale de conciliation, voire le tribunal judiciaire ;
• Des complications avec la CAF, qui peut suspendre le versement des aides au logement en cas de non-décence avérée du bien.

Au-delà du risque juridique, c'est la réputation du bailleur et l'attractivité de son bien sur le marché immobilier 2026 qui sont en jeu. Un logement énergivore étant de plus en plus délaissé par des candidats mieux informés.

Locataires : comment faire valoir vos droits face à une passoire thermique ?

Tout locataire peut vérifier gratuitement la classe DPE de son logement via le diagnostic remis par le bailleur. En cas d'augmentation de loyer illégale sur un logement classé F ou G, une démarche amiable puis une mise en demeure suffisent généralement à faire respecter la loi.

Chaque locataire est libre de réagir en agissant correctement s'il se retrouve dans un logement considéré comme passoire thermique.

Comment vérifier le DPE de votre appartement ?

Pour connaître la performance énergétique réelle de son logement, chaque locataire peut :

• Demander la copie du diagnostic de performance énergétique (DPE) annexé obligatoirement au bail d'habitation ;
• Consulter l'annonce de location initiale, où la classe énergétique doit impérativement figurer ;
• Vérifier la validité du diagnostic, un DPE ayant une durée de validité de 10 ans ;
• Se rapprocher de l'Observatoire des diagnostics ou d'un professionnel agréé en cas de doute sur la fiabilité de l'inspection.

Les démarches en cas de loyer illégalement augmenté

Si un propriétaire applique une hausse malgré l'interdiction, le locataire dispose d'un parcours simple et efficace. Cela commence par l'envoi d'un courrier amiable rappelant la classe énergétique du logement et l'interdiction légale d'augmentation.

En l'absence de réponse, il peut adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire peut ensuite saisir la commission départementale de conciliation dans un bref délai et de manière gratuite. En dernier recours, il est libre de porter l'affaire devant le tribunal judiciaire. L'objectif est d'obtenir la restitution des sommes indûment perçues.

Pour un locataire en recherche active, privilégier des logements gérés par des professionnels de la gestion locative reste la meilleure garantie. Cela permet d'obtenir un logement décent et conforme au bail.

Comment sortir du gel des loyers en 2026 ?

Capsule réponse : Seuls des travaux de rénovation énergétique ciblés permettent de faire remonter la classe DPE d'un logement et de retrouver le droit d'augmenter le loyer. Des aides comme MaPrimeRénov' ou l'éco-PTZ réduisent significativement le coût de ces travaux en 2026.

Il est facile de sortir du gel de loyers en 2026. Toutefois, il faut faire attention à ne pas confondre vitesse et précipitation.

Les travaux de rénovation énergétique à privilégier

Pour transformer une passoire thermique en logement performant, certains travaux offrent le meilleur retour sur investissement. Notez en premier lieu l'isolation des combles et des murs, souvent le geste le plus rentable pour gagner une à deux classes DPE. Vient ensuite le remplacement d'un système de chauffage énergivore par une solution performante (pompe à chaleur, chaudière à condensation). 

À cela s'ajoutent l'amélioration de la ventilation, indispensable pour garantir la qualité de l'air après isolation. Il reste en dernier lieu le remplacement des menuiseries pour limiter les déperditions énergétiques. Ces travaux, réalisés dans le cadre d'un contrôle énergétique préalable, permettent de cibler les postes les plus efficaces et d'éviter les dépenses inutiles.

Aides financières et subventions en 2026

Sources : Anah; Service-public.fr.

Combinez systématiquement MaPrimeRénov' et le mécanisme du déficit foncier. Le reste à charge réel après travaux est souvent inférieur au coût mensuel du manque à gagner locatif sur cinq ans.

Confiez la gestion et la rénovation de votre bien à une agence spécialisée

Capsule réponse : NousGérons accompagne les propriétaires de l'inspection énergétique jusqu'à la remise en location, en pilotant les travaux, les demandes d'aides et la fixation du juste loyer, pour transformer une contrainte réglementaire en opportunité de valorisation.

Face à la complexité du calendrier réglementaire et à la technicité des travaux de rénovation, s'entourer d'experts change tout. Une agence spécialisée propose un accompagnement clé en main qui commence par un contrôle énergétique. L'agence vous aide aussi pour la sélection d'artisans qualifiés, le montage des dossiers d'aides (MaPrimeRénov', éco-PTZ) et la remise en location.

L'équipe peut par exemple vous aider à passer d'un logement classé F à D en quelques mois. Les travaux peuvent impliquer l'amélioration de l'isolation et le remplacement du chauffage. Des améliorations bien faites permettent de débloquer immédiatement la révision du loyer. Cela redonne principalement au propriétaire toute sa liberté contractuelle.

Appréhendez le gel des loyers sur une passoire thermique

Le gel des loyers sur les logements classés F et G n'est plus une simple menace réglementaire. C'est une réalité concrète, appliquée en 2026, qui pèse directement sur la rentabilité des propriétaires. Le dispositif protège aussi les clients d'un marché immobilier de plus en plus exigeant sur la performance énergétique. Anticiper, c'est transformer cette contrainte en opportunité. 

Un logement rénové retrouve non seulement le droit d'augmenter son loyer, mais gagne aussi en attractivité durable sur le marché locatif. Ne laissez pas votre bien perdre en valeur année après année. Contactez dès aujourd'hui des experts de NousGérons pour vous accompagner. L'équipe peut réaliser votre audit énergétique, sécuriser vos travaux de rénovation et reprendre le contrôle de votre investissement locatif en toute conformité avec la loi.