Location et fiscalité

Fiscalité LMNP : les atouts de la location meublée en loueur meublé non professionnel

Le statut de loueur meublé non professionnel présente plusieurs avantages. Dans cette article, vous allez découvrir pourquoi c'est souvent le régime fiscal le plus intéressant pour les propriétraires bailleurs en 2019. Vous découvrirez également quelles sont les conditons pour rentrer dans le cadre du statut LMNP, et quels sont les plafonds de loyers. Enfin vous comprendrez en détail la notion de déficit au LMNP. 

Avantages fiscaux du statut LMNP pour le bailleur 

La France N'EST PAS un paradis fiscal, mais ça vous le savez déjà. En revanche, ce que vous ignorez peut être, c'est que certains régimes fiscaux sont très favorables. C'est le cas pour le régime de location meublée, à condition de faire les bons choix.
Le propriétaire bailleur qui choisir le régime de loueur meublé non professionnel (ou LMNP) bénéficiera d'une possibilité très intéressante fiscalement : la possibilité d'être imposé sur les loyers annuels après déduction des déficits, amortissement et différentes charges. Pour ce faire, il doit choisir le LMNP au régime réel, et non pas l'abattement au micro BIC.

Concrêtement ? 

Cela signifie que vous allez supporter l'impôt, mais après avoir déduit de la base de loyers imposable un certains nombre de charges, ce qui amènera souvent la base imposable... à 0€. Vous supporterez donc un impôt égal à 47,20% (si votre TMI est de 30%), 58,20% (si votre TMI est de 41% + CSG CRDS) ou même 62,20% (si votre TMI est de 45% + CSG CRDS) mais de 0€.
Or 47,20% de 0€... ça fait 0€.

L'intérêt fiscal majeur du régime du LMNP est donc de pouvoir éviter l'impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années, qui peut dépasser 10 ans selon les paramètres financiers de l'opération.

LMNP réel et LMNP micro BIC : 2 options

Si vous rentrez dans les conditions de loueur meublé non professionnel, et à condition de ne pas dépasser certains plafonds de loyers annuel, vous pourrez choisir entre 2 régimes : LMNP au réel ou micro BIC.

Le régime fiscal LMNP au réel vous permet de déduire toutes les charges engagées, de passer certains frais en déficit, et d'amortir le bien, les travaux et les meubles.
Le régime micro BIC vous permet de bénéficier d'un abattement de 50% sur les loyers. Vous êtes donc imposé sur 50% des loyers bruts perçus.

En règle générale, nous conseillons aux bailleurs d'utiliser le régime réel qui dans la plupart des cas vous permet de faire une économie d'impôts substantielle. Mais cela dépend des cas, et chaque généralité a son exception. Si vous souhaitez une analyse de votre dossier contactez-nous.

Plafond du statut LMNP et conditions 

Pour être considéré comme loueur meublé non professionnel, vous devrez remplir plusieurs conditions. Ces conditions sont fixées par le code général des impôts (article 155, IV du CGI). 

Pour être LMNP, vous ne devez pas remplir ces 3 conditions :

• un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

• les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

• ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

A noter que le caratère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Les autres avantages de la location meublée 

La location meublée présente deux autres avantages majeurs.
D'abord les baux de 1 an tacitement renouvelables (ou 9 mois en cas de location pour étudiant) vous permettent de récupérer le bien tous les ans. Cela fait une grande différence pour le bailleur qui voudra à terme revendre le bien,  le mettre à disposition de sa famille ou même l'occuper personnellement. En location vide, vous pouvez donner congés tous les 3 ans en respectant un préavis de 6 mois ce qui manque de flexibilité.

Le fait de meubler l'appartement permet de réaliser une pluvalue importante sur le loyer. D'abord parce que tout est équipé donc le locataire acceptera de payer plus cher (il n'a pas de déménagement à faire, et pas de meubles à acheter). Ensuite parce qu'une décoration soignée peut permettre de déclencher l'effet coup de coeur. En proposant un logement premium (mieux que les autres locations du marché) vous pouvez légitimement louer à un prix supérieur, tout en ayant des locataires avec de bons dossiers.

Comptabilité pour la déclaration au LMNP réel 

Lorsque vous choisissez le régime du LMNP réel, vous devez fournir une comptabilité.
Pour ce faire, vous devrez choisir un expert comptable.

Sachez que le coût réel de cette comptabilité sera faible pour vous.

En général l'expert comptable facturera entre 400€ et 800€ / an.
Vous devrez adhérer à un centre de gestion agréé.

En revanche la bonne nouvelle c'est que cette adhésion au CGA vous permettra de bénéficier d'un remboursement des 2/3 de la dépense expert comptable + CGA sous forme d'un crédit d'impôt. Le dernier tiers passera en charges.

Prenons un exemple pour que vous compreniez :

Expert comptable = 500€
Centre de gestion agréé (CGA) = 150€

Coût total : 650€ / an.

- 432,90€ (les 2/3 qui vous déduirez de votre impôt sur le revenu)

- 102€ (hypothèse TMI à 30% + CSG, après avoir passé le 1/3 restant en charges)

= 114€

Dans notre exemple avec une TMI à 30%, le coût réel pour vous de l'expert comptable + CGA n'est que de 114€ par an.

Vous avez besoin d'un expert comptable pour votre déclaration au réel ? Contactez-nous.