Nouveau contrat type de bail d'habitation : les mentions obligatoires depuis le 1ᵉʳ octobre 2026

Depuis le 1ᵉʳ octobre 2026, tout bail d’habitation conclu ou renouvelé (location vide, meublée ou colocation à bail unique) doit suivre le nouveau contrat type de bail issu du décret nᵒ 2026-596 du 6 juillet 2026. La clause résolutoire devient obligatoire dans le bail, avec un délai de six semaines après commandement de payer. Un numéro de téléphone facultatif et la servitude de résidence principale font leur apparition.

Le nouveau contrat type de bail d'habitation introduit des évolutions importantes pour les propriétaires et les locataires depuis le 1ᵉʳ octobre 2026. Issu du décret nᵒ 2026-596 du 6 juillet 2026, ce texte actualise le modèle applicable aux baux nus, meublés et aux colocations avec un bail unique. Cela concerne particulièrement la résidence principale du locataire. L’objectif est de mieux encadrer les relations locatives et de faciliter la prévention des impayés.

Selon l’Insee, 40,4 % des ménages français sont locataires de leur résidence principale en 2026, dont 23,2 % auprès de bailleurs privés. Concrètement, le décret apporte trois évolutions à connaître, à commencer par la possibilité d’inscrire les numéros de téléphone portable du bailleur et du locataire. Viennent ensuite la précision des clauses résolutoires et la prise en compte de certaines situations liées à l’obligation de résidence principale pendant la location.

Alors, quelles mentions doivent figurer dans votre contrat de bail, quelles informations restent facultatives et comment adapter votre modèle aux nouvelles règles ? NousGérons vous accompagne dans la compréhension de ces changements pour sécuriser vos contrats de location. L'agence simplifie aussi la gestion quotidienne de votre investissement immobilier.

Les essentiels à retenir :

• Nouveau contrat type obligatoire : depuis le 1ᵉʳ octobre 2026, les baux d’habitation conclus ou renouvelés doivent respecter le modèle réglementaire actualisé.
• Clause résolutoire obligatoire : en cas d’impayés, la résiliation intervient après six semaines suivant un commandement de payer resté sans effet.
• Nouvelles mentions au bail : le numéro de téléphone portable devient facultatif, tandis que la servitude de résidence principale est désormais prévue.
• Baux concernés et exceptions : les locations nues, meublées et colocations à bail unique sont concernées ; les baux mobilité et saisonniers restent exclus.
• Conformité et sécurité juridique : un bail correctement rédigé protège propriétaires et locataires, limite les litiges et sécurise la gestion locative.

Ce qui change avec le nouveau contrat type applicable depuis le 1ᵉʳ octobre 2026

Le décret nᵒ 2026-596 modifie les deux annexes du contrat type de 2015 (logement nu et meublé). Il s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1ᵉʳ octobre 2026. La loi rend la clause résolutoire obligatoire, ajoute un téléphone portable facultatif et crée une mention de servitude de résidence principale.

Il est important de tenir compte des évolutions apportées depuis octobre 2026 avant de signer un contrat de bail.

Les évolutions majeures par rapport à l’ancien modèle

Le contrat de location type est imposé par la loi du 6 juillet 1989 depuis la loi ALUR. Le décret du 29 mai 2015 en fixe le contenu, avec deux modèles dont le contrat de location vide et le contrat de location meublée. Le texte de 2026 est la cinquième intervention réglementaire sur ce modèle.

Sources : décret nᵒ 2026-596 du 6 juillet 2026 (Légifrance) ; analyse d’Immo-formation, 27 août 2026 ; Juriguide, 1ᵉʳ octobre 2026

La loi du 27 juillet 2023 imposait déjà la clause résolutoire dans tout bail d’habitation. Le modèle réglementaire la présentait pourtant comme facultative. Le décret met la réglementation en cohérence avec la loi.

Quels baux sont concernés par le nouveau contrat type

Le changement concerne principalement la location vide, la location meublée et la colocation à bail unique. Notez en particulier les baux pour les résidences principales. Les colocations à baux multiples, le bail mobilité, la location saisonnière et le bail professionnel restent hors champ. Un contrat de bail déjà en cours au 1ᵉʳ octobre n’a pas à être réécrit. En revanche, un bail renouvelé (par exemple avec un loyer réévalué) doit reprendre le nouveau modèle. Pour une simple reconduction tacite, le texte ne tranche pas. La prudence conseille de régulariser le contrat à la première occasion.

Guide opérationnel bailleur : les mentions indispensables à vérifier dans le bail

Un bail de location conforme identifie les parties, décrit le logement, précise le loyer, les charges et le dépôt de garantie. Le document reprend aussi la clause résolutoire au délai légal. Le modèle de 2015 ne contient que les clauses essentielles, vous pouvez y ajouter des conditions particulières licites.

Il ne faut rien laisser au hasard sur les mentions indispensables dans un contrat type de bail d'habitation.

Identification des parties et du logement en location

Le contrat de location doit désigner précisément le bailleur et le locataire, avec désormais un numéro de téléphone portable facultatif. Selon la notice du décret, cette mention sert à joindre plus vite le locataire pour prévenir les expulsions. Côté logement, vous devez vérifier les principaux points suivants :

• L’adresse, la surface habitable et la consistance du logement ;
• L’identifiant fiscal du logement (exigé depuis le 1ᵉʳ janvier 2024) ;
• La classe du diagnostic de performance énergétique de l'habitation (exigée depuis le 1ᵉʳ janvier 2025) ;
• Le rappel du calendrier de décence énergétique : classe F en 2025, E en 2028, D en 2034 en France métropolitaine ;
• La destination des locaux, avec la servitude de résidence principale le cas échéant.

Conditions financières : loyer, charges, dépôt de garantie

Le contrat de location indique le montant du loyer, la date de paiement, la révision annuelle, les charges et le dépôt de garantie. En zone d’encadrement des loyers, il mentionne le loyer de référence et, le cas échéant, le complément de loyer. La rubrique « dépenses énergétiques » reste obligatoire dans le contrat de bail. Une erreur sur ces montants fragilise le contrat de bail au moment d’un litige. Ainsi, il faut prendre note des conditions financières avant de vous lancer sur le marché de location.

La clause résolutoire : le cœur du nouveau modèle

Le contrat type prévoit désormais que le bail est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai, issu de la loi de 2023, a remplacé l’ancien délai de deux mois. Selon un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, un bail de location signé avant la loi de 2023 conserve le délai écrit dans le contrat. Vérifiez toujours la date de conclusion avant de délivrer un commandement.

Trois motifs de résiliation sont facultatifs, car la liste est fermée :

• Défaut d’assurance (effet un mois après commandement)
• Troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive
• Non-respect de la résidence principale dans les zones concernées.

Toute autre clause de résiliation de plein droit, par exemple pour sous-location ou tapage non jugé, est réputée non écrite. Les fragilités les plus fréquentes viennent moins du modèle lui-même que des ajouts maladroits. Notez par exemple les clauses de résiliation hors liste, les charges mal décrites et les annexes manquantes. Un contrat type conforme mais incomplet protège moins bien qu’un bail complété avec rigueur.

Le sujet de la résidence principale

Certaines communes réservent des secteurs à l’usage exclusif de résidence principale, afin de limiter les meublés touristiques (loi du 19 novembre 2024). Le bail devient le vecteur d’information de cette contrainte d’urbanisme. Lorsque la clause est activée, elle ne produit effet qu’à l’issue d’un délai de mise en demeure fixé par le maire. Le bailleur ne maîtrise donc pas ce calendrier : mieux vaut en tenir compte dans sa stratégie d’investissement.

Risques et conséquences d’un bail non conforme en 2026

Un modèle obsolète peut priver le bailleur de clauses utiles, voire de certaines clauses réputées non écrites, et engager la responsabilité d’un mandataire. Depuis 2024, refuser d’établir un contrat conforme ou dissimuler cette obligation est puni d’un an de prison et 20 000 € d’amende, 100 000 € pour une personne morale.

Vous devez prendre note des risques et des conséquences d'un bail non conforme pour éviter les mauvaises surprises.

Les sanctions encourues par le bailleur

L’article 3-4 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi du 9 avril 2024, sanctionne le bailleur ou l’intermédiaire qui refuse d’établir un contrat conforme ou le dissimule. Ce texte vise un comportement intentionnel, un bail rédigé de bonne foi sur un ancien modèle n’est pas, en soi, ce délit. Le risque principal est ailleurs, dont une clause non écrite, une procédure d’impayés contestée et un argument de plus pour un locataire en litige. Une clause abusive n’annule pas le bail, mais elle disparaît au moment où vous en avez besoin.

Les recours ouverts au locataire

Le locataire peut demander la régularisation du contrat, contester une clause interdite par l’article 4 de la loi de 1989 ou invoquer l’irrégularité d’une procédure. Pour lui, le nouveau contrat type est un repère. Un bail lisible, avec des motifs de résiliation limités et connus, sécurise son maintien dans le logement.

Sécuriser son investissement locatif grâce à une gestion experte

Déléguer la gestion à un professionnel garantit un bail à jour, des annexes complètes et des procédures d’impayés conformes. Pour un investisseur, c’est un gain de sérénité et de temps. Pour un locataire, c’est la promesse d’un contrat clair.

Une gestion experte est un bon moyen de piloter votre investissement locatif. Une agence spécialisée saura vous accompagner comme il se convient.

Pourquoi confier la rédaction et la gestion des baux à une agence spécialisée ?

La conformité d’un bail se joue sur plusieurs plans :

• Le type de contrat que vous voulez
• La notice d’information (remplacée par l’arrêté du 16 février 2023)
• Les diagnostics annexés et les clauses particulières.

Une agence spécialisée intègre certains points dès la mise en location. Cela va de la rédaction du contrat et la vérification des pièces. Prenez aussi en compte le suivi du paiement du loyer et la garantie ainsi que la gestion des impayés.

Un accompagnement sur mesure pour les propriétaires en France

Que vous investissiez dans un studio étudiant, un logement meublé en zone tendue ou une colocation. La bonne stratégie dépend du bien et de la commune. Votre agence vous aide à choisir le type de location, à anticiper la durée du bail et à sécuriser votre rentabilité. Vous pouvez demander une estimation locative ou un audit de bail.

Faites de votre nouveau contrat bail un atout

Le nouveau contrat type de bail d'habitation marque une étape importante dans la sécurisation des baux en France. Pour les propriétaires, l’enjeu est d'avoir un contrat conforme aux règles en vigueur, avec des mentions obligatoires actualisées. Notez aussi la clause résolutoire correctement rédigée et les annexes complètes. Pour les locataires, ces exigences renforcent la transparence et favorisent une meilleure compréhension des droits et obligations de chacun.

Au-delà de la mise en conformité, un bail bien rédigé constitue un véritable outil de gestion patrimoniale. Il permet de limiter les risques de litiges et de clarifier les responsabilités de chaque partie. Prenez aussi en compte l'anticipation des difficultés pouvant survenir pendant la location du logement. Il est donc essentiel de vérifier votre modèle de contrat et de l’adapter aux nouvelles dispositions applicables depuis le 1ᵉʳ octobre 2026. Vous souhaitez sécuriser votre location sans multiplier les démarches ? NousGérons vous accompagne dans la gestion locative de votre bien, de la mise en location au suivi quotidien.