DPE F location et augmentation loyer : ce que tout propriétaire doit savoir

Le DPE F en location et l'augmentation du loyer sont deux facteurs déterminants pour un investissement locatif. Notez que le marché ne cesse d'évoluer chaque année. En 2026, vous allez vous retrouver avec un loyer gelé si vous avez un logement de classe F. Votre appartement risque même de se déprécier jusqu'à l'année d'échéance de 2028. Toutefois, vous pouvez toujours réagir dès maintenant pour sécuriser votre investissement locatif.

Effectivement, la réalisation de travaux de rénovation comme il se doit, permet d'augmenter le loyer via l'IRL. Notez ainsi que la mise en location d'un logement F reste légale jusqu'au 31 décembre 2027. Par contre, chaque mois d'inaction érode votre rentabilité.

La rénovation n'est plus une option, c'est une urgence stratégique. Dans tous les cas, vous allez améliorer le DPE de votre logement en location avec l'accompagnement de NousGérons. Vous allez faire passer votre bien immobilier de classe F à D au minimum avec l'aide de votre agence.

Pourquoi le loyer d'un logement classé F est gelé en 2026 ?

Vous vous demandez pourquoi vous ne pouvez pas augmenter le loyer de votre apparemment classé F ? Prenez votre temps pour noter les informations essentielles.

Le cadre légal : la Loi Climat et Résilience

Adoptée en août 2021, la loi Climat et Résilience a profondément reconfiguré les règles du marché locatif français. Son ambition ? Éradiquer progressivement les passoires thermiques du parc locatif, ces logements dont la dépense d'énergie primaire dépasse 330 kWh/m²/an. Ces biens sont classés F et G du DPE.

Parmi les mesures les plus contraignantes pour les propriétaires bailleurs. Le gel des loyers applicable depuis le 24 août 2022 pour les classes G et étendu aux logements classés F depuis le 25 août 2022. Ce gel est total et sans dérogation, il s'applique dans toutes les zones du territoire.

La loi a ainsi introduit une équation implacable pour l'investissement locatif. Un logement énergivore est un logement dont les revenus sont structurellement plafonnés, tandis que les charges locatives demeurent élevées. Le rendement s'effondre mécaniquement.

👉️ Le gel des loyers s'applique même si votre locataire accepte une augmentation par écrit. Toute clause de bail contraire à la loi est réputée non écrite. Un propriétaire qui perçoit un loyer supérieur au plafond légal s'expose à des sanctions incluant le remboursement des sommes indûment perçues.

Les trois situations concrètes où l'augmentation est interdite

Pour un appartement ou une maison classée F au DPE, toute augmentation de loyer est interdite dans les cas suivants :

• Révision annuelle via l'IRL : l'Indice de Référence des Loyers ne peut être appliqué. Le loyer reste figé à son niveau initial, quelle que soit l'évolution de l'inflation.
• Renouvellement du bail : à l'échéance du contrat, le propriétaire ne peut pas proposer un nouveau loyer révisé à la hausse. Cette opération se fait aux mêmes conditions financières.
• Relocation (changement de locataire) : même lors d'un départ et d'une nouvelle mise en location, le loyer de référence reste celui du locataire précédent. Aucune remise à niveau du marché n'est possible.

Louer un logement F en 2026 : risques réels et calendrier

La mise en location d'un appartement F vous expose à des risques. Assurez-vous de vous informer sur le calendrier à respecter pour éviter les mauvaises surprises.

L'échéance du 1ᵉʳ janvier 2028 : pourquoi 2026 est l'année de la dernière chance ?

Le calendrier d'interdiction de location fixé par la loi est clair et non négociable :

• Depuis 2022 : gel total des loyers pour les logements classés F et G. Interdiction de toute augmentation.
• Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 : interdiction de louer les logements classés G+ (dépense > 450 kWh/m²/an).
• 2026 : les passoires thermiques de classe F sont toujours louables, mais le gel des loyers s'applique pleinement. C'est la fenêtre d'action : entamer les travaux maintenant pour être en classe E ou mieux avant 2028.
• 1ᵉʳ janvier 2028 : interdiction totale de louer un logement classé F et tout nouveau bail est illégal. Les propriétaires qui n'ont pas agi seront contraints de vendre ou de rénover en urgence dans des conditions désavantageuses.
• 1ᵉʳ janvier 2034 Interdiction de location étendue aux logements classés E. L'ensemble du marché locatif tend vers les classes D et au-dessus.

👉️ La fenêtre de tir est donc précisément de 24 mois. Un projet de rénovation de grande ampleur nécessite en moyenne 12 à 18 mois entre la décision, les devis, les aides et les travaux. Notez aussi le nouveau DPE. Si vous n'enclenchez pas le processus maintenant, vous risquez de ne pas être prêt en temps voulu.

Le risque de litige pour logement non décent : ce que disent les juges

Au-delà du gel des loyers, un logement classé F est juridiquement qualifiable de logement non décent au regard des nouvelles définitions réglementaires. La commission de conciliation, voire le tribunal judiciaire, peut être saisi par un locataire pour obtenir une réduction de loyer. Il peut aussi contraindre le propriétaire à réaliser les travaux sous-astreinte. Dans les cas extrêmes, le locataire peut obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur et le remboursement de trop-perçus.

Les sanctions peuvent ainsi aller bien au-delà d'une simple amende administrative. La jurisprudence se durcit et les locataires sont de mieux en mieux informés de leurs droits. Chaque année d'inaction est une année d'exposition juridique supplémentaire.

Réforme DPE 2026 : votre classe F peut-elle devenir une E sans travaux ?

La réforme du DPE en 2026 permet d'améliorer le classement de votre logement sans faire beaucoup d'effort. Toutefois, assurez-vous de bien vous informer pour éviter les mauvaises surprises.

Le nouveau coefficient de conversion électrique (de 2,3 à 1,9)

La réforme du mode de calcul du DPE, entrée en vigueur en 2024 et pleinement applicable en 2026. Cela modifie le coefficient de conversion d'énergie primaire pour l'électricité en passant de 2,3 à 1,9.

En pratique, cela signifie que les logements chauffés à l'électricité voient leur dépense d'énergie primaire théorique diminuer mécaniquement. Cela ne vous impose aucun travaux de rénovation. Pour un logement classé F avec un chauffage électrique, cette révision peut suffire à faire basculer le DPE en classe E. Toutefois, les autres paramètres (isolation, ventilation) doivent être suffisamment proches du seuil.

👉️ Attention cependant : le passage en classe E dépend de l'ensemble des paramètres du logement. Il est impossible de préjuger du résultat sans un nouveau diagnostic réalisé par un diagnostiqueur certifié.

Comment obtenir une mise à jour gratuite de votre DPE ?

Les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 étaient considérés comme "non opposables" et ont été prorogés jusqu'au 31 décembre 2024. En 2026, ces diagnostics anciens n'ont plus aucune valeur légale. Il vous faut obligatoirement un DPE à jour pour louer votre bien. Notez que le coût d'un nouveau DPE varie entre 100 et 250 € selon la surface et la localisation du bien.

Si votre logement avait fait l'objet d'un DPE réalisé entre le 1ᵉʳ juillet 2021 et le 31 décembre 2024 avec l'ancien coefficient. Certains diagnostiqueurs proposent une mise à jour à tarif réduit. Il est conseillé de comparer au moins trois devis et de vérifier que le professionnel est bien certifié. Ce dernier doit être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle.

Comment débloquer l'augmentation de loyer ?

Le fait d'agir correctement permet de résoudre l'impossibilité d'augmenter le loyer de logement en location. Ainsi, vous allez pouvoir investir correctement à l'avenir.

Sortir de la mauvaise catégorie thermique : les travaux vraiment prioritaires

Pour passer d'une classe F à une classe D ou E, certains travaux de rénovation offrent un meilleur ratio coût/efficacité que d'autres :

Sources : ADEME, ANAH, service-public.fr

Tableau comparatif : DPE D et DPE F sur 5 ans

Voici ce que dit concrètement la différence de classe sur la rentabilité d'un appartement type de 60 m² loué 900 €/mois dans une ville moyenne :

Sources : calculs NousGérons, Notaires de France, INSEE

👉️ Le constat est sans appel : au-delà du gel des loyers lui-même, c'est l'effet cumulatif sur 5 ans qui fait du DPE F un véritable gouffre financier pour tout investisseur rationnel.

L'effet levier du déficit foncier pour financer vos travaux

Propriétaire bailleur soumis au régime réel d'imposition ? Vous disposez d'un outil fiscal puissant dont le déficit foncier. Les travaux de rénovation énergétique sont déductibles de vos revenus fonciers et l'excédent est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Combiné aux aides MaPrimeRénov' et à l'Éco-PTZ (prêt à taux zéro pouvant atteindre 50 000 €), il est souvent possible d'auto-financer en grande partie la sortie du DPE F. Le reste à charge réelle peut être bien inférieur à ce que les propriétaires imaginent.

Les aides financières disponibles en 2026 pour rénover votre bien immobilier

Sources : ANAH, service-public.fr, Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP)

💰 Avant de signer avec n'importe quel artisan, déposez une demande de MaPrimeRénov' sur le portail maprimerenov.gouv.fr et consultez un conseiller France Rénov'. Le cumul MaPrimeRénov' + CEE + Éco-PTZ peut réduire votre reste à charge de 60 à 80 % pour une rénovation globale.

La "valeur verte" : l'angle que la plupart des propriétaires ignorent

Le débat autour du DPE F se focalise souvent sur le loyer et l'interdiction de location. Mais il existe un enjeu financier tout aussi considérable, souvent sous-estimé. Cela concerne l'impact de la performance énergétique sur la valeur de vente du bien immobilier.

Les Notaires de France publient chaque année des statistiques sur ce qu'ils appellent la "valeur verte". Les chiffres sont sans ambiguïté :

• Un logement classé A ou B se vend en moyenne 6 à 14 % au-dessus du prix d'un bien similaire classé D.
• Un logement classé F ou G subit une décote de 15 à 20 % par rapport à un bien classé D dans la même secteur.
• En zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes…), cette décote peut atteindre -25 % en raison de la très forte demande pour les logements conformes.

👉️ Sur un bien estimé à 200 000 €, cela représente une moins-value potentielle de 30 000 à 50 000 € lors de la vente. Un investissement de 20 000 à 25 000 € en travaux peut donc se traduire par un gain net de 10 000 à 25 000 € sur la valeur de revente, en plus de l'ensemble des avantages locatifs récupérés.

Agir en 2026, c'est préserver votre investissement pour 2028 et au-delà

Le DPE F n'est pas une fatalité, c'est un signal d'alarme et une opportunité d'optimisation pour tout investisseur qui s'en saisit à temps. En 2026, la fenêtre d'action est encore ouverte. Les aides et les artisans disponibles permettent encore d'être en ordre avant l'interdiction de 2028. La question n'est plus "faut-il rénover ?" mais "comment rénover intelligemment pour maximiser le retour sur investissement ?".

C'est précisément à cette question que NousGérons apporte une réponse concrète, chiffrée et accompagnée. Ne laissez pas votre passoire thermique éroder silencieusement votre patrimoine. Chaque mois de gel de loyer est une perte réelle. Chaque année sans action est une décote supplémentaire sur votre bien. Prenez les devants et demandez l'accompagnement de votre agence locative.

FAQ : vos questions fréquentes sur le DPE F et la location

Est-ce qu'un complément de loyer est possible pour un logement DPE F ?

Non. Le complément de loyer ne peut être appliqué qu'aux logements dont les caractéristiques spécifiques justifient un loyer supérieur au loyer de référence majoré. Or, un logement classé F au DPE est explicitement exclu de cette possibilité par la réglementation. Les passoires thermiques ne peuvent bénéficier d'aucune majoration, quelle que soit la zone géographique.

La réforme du coefficient DPE 2026 peut-elle faire passer mon logement en classe E sans travaux ?

C'est possible, mais pas automatique. Si votre logement est chauffé à l'électricité et classé F. La révision du coefficient de conversion d'énergie primaire de 2,3 à 1,9 réduit mécaniquement la consommation théorique calculée. Selon les autres paramètres du bien, cela peut suffire à basculer en classe E. Seul un nouveau DPE réalisé par un diagnostiqueur certifié permettra de le confirmer. Comptez entre 100 et 250 € pour ce contrôle.

Quelles sont les sanctions pour un propriétaire qui loue un logement classé F après 2028 ?

À partir du 1ᵉʳ janvier 2028, tout nouveau bail ou renouvellement de contrat portant sur un logement classé F sera illégal. Le locataire pourra saisir la commission de conciliation ou le tribunal judiciaire pour faire constater l'indécence du logement. Il peut aussi obtenir une réduction de loyer, voire la résiliation du bail aux torts du propriétaire. Des sanctions administratives supplémentaires pourraient s'appliquer selon les décrets d'application encore en cours de finalisation.