Augmentation de loyer et DPE : les règles pour les propriétaires

📝 En bref : En 2026, un propriétaire ne peut augmenter son loyer que si le logement affiche un DPE compris entre A et E. Les logements classés F et G sont soumis à un gel total du loyer. Les appartements de classe G sont particulièrement interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Sur près de 5,2 millions de passoires thermiques en France, chaque point de DPE gagné représente un potentiel de revalorisation locative significatif. Pour un bailleur, la rénovation énergétique n'est plus une option, c'est le nouveau levier de rendement.

En 2026, l’augmentation de loyer basée sur le DPE est devenue un sujet incontournable pour les bailleurs. Effectivement, la performance énergétique du logement détermine désormais en partie les possibilités de revalorisation du loyer. Depuis la mise en place progressive de la loi Climat et Résilience, un logement classé F ou G ne peut plus bénéficier d’une révision de loyer. Cela impose aux propriétaires de connaître précisément les règles applicables à leur bien.

Au 1ᵉʳ janvier 2025, la France comptait environ 3,9 millions de résidences principales classées F ou G, soit 12,7 % du parc. Dans le locatif privé, ces passoires thermiques représentaient encore 13,8 % des logements, soit près de 1,1 million de biens. En parallèle, 2026 apporte une évolution importante du calcul du DPE avec le coefficient appliqué à l’électricité qui passe de 2,3 à 1,9. Ce changement a permis à de nombreux investisseurs d'améliorer l’étiquette de leur logement chauffé à l’électricité.

Alors, dans quels cas une hausse de loyer reste-t-elle possible ? Quelles sont les conséquences d’un DPE F ou G sur la location et la rentabilité d’un investissement ? NousGérons vous accompagne pour comprendre ces règles et pour anticiper les échéances. L'agence vous aide aussi à identifier les leviers permettant de préserver ou d’améliorer la valeur de votre patrimoine locatif.

L'essentiel à retenir sur le DPE et les loyers en 2026

✅️ Un logement classé A à E ouvre droit à l'augmentation et à l'indexation du loyer selon l'IRL. Un logement F ou G subit un gel de loyer. Un logement G ne peut plus être mis en location depuis 2025.

Le tableau suivant vous indique les points essentiels à connaître pour faciliter votre prise de décision :

Sources : Loi Climat et Résilience du 22 août 2021, Hellio, GALIAN-SMABTP, La Prime Énergie

Le DPE n'est plus un simple document annexé au contrat de location, c'est la clé qui détermine le rendement locatif de votre logement.

Le calendrier de la loi Climat et Résilience : où en sommes-nous exactement en 2026 ?

✅️ Le blocage des loyers des logements F et G est en vigueur depuis le 24 août 2022. L'interdiction de mise en location des DPE G s'applique depuis janvier 2025. Celle des DPE F entrera en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2028 et les DPE E suivront en 2034. Ce calendrier concerne la France métropolitaine tandis que les territoires d'Outre-mer bénéficient d'un décalage de trois ans sur chaque échéance.

La loi Climat et Résilience a aussi apporté des changements sur le calendrier énergétique des logements en France. Il faut tenir compte du document avant de lancer votre investissement locatif en France.

DPE G : l'interdiction de louer est déjà en vigueur

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G au DPE ne remplit plus les critères de décence énergétique définis par la loi du 6 juillet 1989. Concrètement, aucun nouveau bail ne peut être signé pour un tel logement, que ce soit en location nue ou meublée. Un locataire déjà installé dans un logement G peut y rester, mais le bail ne pourra pas être reconduit. Cela est valable même par tacite reconduction, sans des travaux préalables. Près de 600 000 logements classés G sont concernés par cette première échéance en France.

DPE F : le gel des loyers avant l'interdiction de 2028

Le logement classé F peut encore être loué en 2026, mais le loyer est totalement bloqué. Il est alors impossible d'augmenter le prix, que ce soit à la relocation, au renouvellement du contrat de location ou via l'indexation annuelle sur l'IRL. Cette interdiction de hausse s'applique aussi bien aux locations vides qu'aux locations meublées. À compter du 1ᵉʳ janvier 2028, ces logements seront à leur tour interdits à la location. La seule façon d'échapper à cela est de réaliser des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E.

DPE E : ce qu'il faut anticiper pour 2034

L'échéance semble lointaine, mais elle structure déjà les décisions d'investissement des acquéreurs les plus stratégiques. À partir de 2034, le critère de décence énergétique s'étendra aux logements classés E. Anticiper dès aujourd'hui la performance énergétique de votre patrimoine, c'est éviter une décote de valeur du logement. Cela permet aussi de sécuriser votre rendement locatif sur le long terme.

Comment débloquer l'augmentation de votre loyer ?

✅️ Pour augmenter légalement un loyer bloqué par un DPE F ou G, un propriétaire doit réaliser des travaux de rénovation énergétique. Il faut ensuite établir un nouveau DPE valide attestant du passage en classe E ou supérieure. Vous pourrez ensuite appliquer la hausse selon les règles du renouvellement de bail ou de la révision annuelle.

En tant que propriétaire, sachez que vous pouvez débloquer l'augmentation du loyer de votre bien immobilier. Cela commence par la réalisation des travaux de rénovation énergétique sur la maison.

Réaliser les travaux de rénovation énergétique adéquats

Certains travaux de rénovation ciblent particulièrement les critères qui déterminent la classe énergétique d'un logement. Notez ainsi l'isolation des murs et de la toiture ainsi que le remplacement du chauffage. Vous devrez aussi prévoir le remplacement du système de ventilation de la maison par un modèle plus performant. Un logement mal isolé consomme davantage, qu'il s'agisse de chauffage en hiver ou de climatisation en été. Cette situation pénalise durablement l'étiquette énergie de votre logement.

Notez que des aides existent pour alléger la facture de votre projet de rénovation. Effectivement, MaPrimeRénov' et les aides de l'ANAH peuvent financer une part importante du montant des travaux. Ainsi, vous allez rendre la rénovation financièrement rationnelle face au manque à gagner d'un loyer gelé.

Obtenir un nouveau DPE valide

Une fois les travaux achevés, il est impératif de faire réaliser un nouveau diagnostic par un diagnostiqueur certifié. Ce document devient la preuve légale du changement de classe énergétique. Aucune augmentation de loyer ne peut être appliquée sans un DPE à jour et valide. Cela est valable même si les travaux ont objectivement amélioré la performance énergétique du logement. Attention également à la durée de validité du diagnostic. Effectivement, un DPE périmé équivaut juridiquement à une absence de ce document.

Appliquer la hausse : révision annuelle ou nouveau bail

Deux voies existent pour matérialiser la hausse. La première est la révision annuelle du loyer via l'IRL, à la date prévue au contrat de location. La seconde intervient lors du renouvellement de bail ou d'une nouvelle mise en location. Ici, le propriétaire peut fixer un loyer réévalué, dans le respect de l'encadrement des loyers en vigueur dans les zones tendues. Dans tous les cas, en cas de litige, c'est le juge qui tranchera sur la validité de la procédure suivie par le bailleur.

Investissement locatif : faut-il encore acheter des passoires thermiques en 2026 ?

C'est là que se joue la véritable stratégie d'investissement locatif en 2026. Un logement classé F ou G, jugé « à risque » par le marché, se vend généralement moins cher qu'un bien équivalent en classe D ou C. Pour un investisseur qui accepte de piloter des travaux de rénovation énergétique, cette décote à l'achat devient un levier de performance. Vous pouvez en particulier prendre note des points suivants avant d'acheter le logement :

• Le bien est acquis en dessous de sa valeur potentielle
• Les travaux permettent de générer du déficit foncier imputable sur le revenu global
• Le logement rénové peut ensuite être loué à un loyer réévalué, en toute légalité

La maison ou l'appartement ainsi transformé gagne en valeur patrimoniale, en attractivité auprès des locataires et en rendement locatif net. C'est un pari qui demande de l'expertise technique, une bonne connaissance du droit locatif et une exécution rigoureuse du projet. Les investisseurs individuels n'ont ni le temps ni les ressources pour maîtriser seuls ces trois éléments.

Pourquoi confier la gestion de votre patrimoine à une agence spécialisée ?

La législation de 2026 autour du DPE, de la décence énergétique et de l'augmentation de loyer est devenue d'une technicité redoutable. Une simple erreur de procédure peut suffire à faire annuler la révision de loyer devant un juge. En tant que propriétaire, vous pouvez aussi vous attendre à des sanctions administratives ou financières. L'application d'une hausse sur un logement F est une erreur courante. D'autres oublient de renouveler un DPE périmé ou se trompent sur le calcul du loyer basé sur l'IRL. Avec l'accompagnement d'une agence de gestion locative, vous pouvez profiter des principaux privilèges suivants :

• Une veille juridique continue sur l'évolution de la loi et des critères de décence énergétique
• Application stricte de l'IRL, uniquement lorsque le DPE du logement le permet
• Rédaction et sécurisation des avenants au bail après travaux de rénovation
• Accompagnement complet des propriétaires, de la mise en location au renouvellement de bail

Retenez l'essentiel sur l'augmentation de loyer selon le DPE

En 2026, le DPE n'est plus un simple diagnostic technique. Il est devenu la condition légale de toute augmentation de loyer, et le critère décisif de la valeur d'un bien locatif en France. Pour tout propriétaire bailleur, ignorer ces règles expose à des sanctions et à une perte de rendement. Par contre, le fait de les maîtriser ouvre la voie à des opportunités d'investissement réelles. Cela se joue souvent entre décote à l'achat et revalorisation après rénovation énergétique. 

La performance énergétique de votre logement est aujourd'hui votre meilleur levier de rentabilité locative. Ne laissez pas la complexité de la loi Climat et Résilience freiner votre investissement. Les experts en gestion locative de NousGérons vous accompagnent à chaque étape. Cela va de l'acquisition à la mise en location, en passant par le suivi des travaux et la sécurisation juridique de vos baux. Contactez dès aujourd'hui nos experts pour un audit gratuit de votre patrimoine locatif.