Augmentation loyer entre deux locataires : retenez les règles

L’augmentation loyer entre deux loyers constitue un levier stratégique pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif. Toutefois, il faut toujours prendre note de l'encadrement des loyers si la commune est concernée. En 2026, l’immobilier locatif confirme son statut de valeur refuge. Selon l’INSEE, près de 58 % des ménages sont propriétaires et la demande locative reste particulièrement soutenue dans les secteurs tendus.

Les taux de vacance sont souvent inférieurs à 3 % dans ces secteurs. Toutefois, ajuster un loyer entre 2 locataires nécessite une parfaite maîtrise des règles en vigueur. Un prix surévalué peut entraîner des sanctions, tandis qu’un loyer sous-estimé réduit directement la rentabilité nette.

Le cadre réglementaire s’est considérablement renforcé. Le DPE conditionne désormais toute revalorisation pour les appartements énergivores. En outre, l’IRL encadre strictement les évolutions annuelles. Par ailleurs, le plafonnement des loyers concerne aujourd’hui plus de 40 agglomérations en France.

Cela limite fortement les marges de manœuvre des bailleurs. Dans ce contexte, la maîtrise des mécanismes d’augmentation devient indispensable pour sécuriser ses revenus locatifs. Cela permet de valoriser votre patrimoine et de prendre des décisions éclairées.

Le cadre légal de la révision du loyer pour le contrat suivant

Avant d'envisager toute augmentation de loyer lors d'un changement de locataire, il faut distinguer des situations bien distinctes. Notez la révision annuelle pendant la validité du bail et la fixation du loyer pour la prochaine location entre des baux successifs.

L'IRL en 2026 : comment l'appliquer entre 2 baux ?

L'IRL est l'indice publié chaque trimestre par l'INSEE, qui sert de base légale à la révision annuelle du loyer inscrite dans le bail d'habitation. Concrètement, si votre contrat prévoit une clause de révision, vous avez le droit de réévaluer le tarif du loyer une fois par an.

📊 L'IRL du 1ᵉʳ trimestre 2025 s'établit à 144,77, soit une hausse annuelle de +2,47 %. C'est cet indice qui sert de base au calcul des révisions appliquées au cours de l'année 2026.

Mais que se passe-t-il entre 2 clients ? Le propriétaire peut-il librement réévaluer le loyer lors d'une nouvelle mise en location ? La réponse dépend entièrement de la zone géographique et du DPE du logement. Hors zone tendue, la législation ALUR permet en théorie de fixer librement le nouveau loyer sauf contraintes DPE. En zone tendue, le montant du loyer du locataire d'avant s'impose comme plafond autorisé.

👉️ Il est important de rappeler que la révision annuelle doit être explicitement prévue dans le bail. À défaut de clause d'indexation, le propriétaire perd le droit d'appliquer l'IRL pour la période correspondante. La lettre de révision doit par ailleurs être adressée au locataire dans un délai précis. Toute demande rétroactive est limitée à l'année précédente.

Le couperet du DPE 2026 : focus sur les passoires thermiques

C'est la grande nouveauté structurante des dernières années, pleinement en vigueur en 2026. Le DPE conditionne désormais le droit à l'augmentation du loyer. Cette disposition, renforcée par le dispositif Élan et ses décrets d'application, vise à inciter les bailleurs à rénover leurs appartements énergivores.

Sources : Loi Climat et Résilience, Décret n°2021-1364, Service-Public.fr.

🚫 Logements F et G : le gel est absolu depuis 2023

Pour tout logement classé F ou G, aucune augmentation du loyer n'est autorisée, ni en cours de bail ni entre 2 clients. Cette interdiction est en vigueur depuis le 24 et 25 août 2022 pour les nouvelles locations et les baux valables renouvelés. En 2026, cette règle s'applique sans dérogation possible.

Pour les logements classés E, un régime transitoire est en place. La révision annuelle selon l'IRL est encore possible en 2026. Toutefois, la trajectoire législative prévoit une restriction progressive. Les propriétaires de biens E sont fortement incités à lancer des opérations de rénovation énergétique dès maintenant.

L'encadrement des loyers : comprendre les plafonds en vigueur

L'encadrement des loyers fixe un plafond au montant du loyer que vous pouvez demander. Cela est valable lors d'une relocation ou d'un renouvellement de bail. Il s'applique dans les secteurs à forte tension où la demande dépasse largement l'offre disponible sur le marché.

Zones tendues et loyers indicatifs : les villes soumises au plafonnement préfectoral

En 2026, 2 niveaux de limitation coexistent en France :

• Plafonnement à la location suivante (ALUR) : dans les 28 agglomérations officiellement classées en secteurs à forte tension. Le loyer ne peut pas dépasser le prix pour l'ancien locataire (sauf exceptions).
• Plafonnement par loyer indicatif (ELAN) : dans les villes qui ont expérimenté la disposition, un loyer indicatif est fixé par arrêté préfectoral.

Le loyer indicatif avec majoration : la limite haute à ne pas franchir

Dans les villes soumises au plafonnement par loyer indicatif, la législation distingue trois niveaux. Notez le loyer indicatif médian, le loyer indicatif minoré (90 % du médian) et le loyer de base majoré (120 % du médian). Ce dernier constitue le plafond absolu, vous ne pouvez en aucun cas proposer un loyer supérieur au montant précis.

Ces loyers sont exprimés en euros par m² de surface habitable et sont mis à jour chaque année par arrêté préfectoral. Ils varient selon le nombre de pièces du logement, l'époque de construction et le secteur géographique. Par exemple, pour un T2 situé dans Paris 11, construit entre 1971 et 1990. Le loyer indicatif peut atteindre 35 €/m² charges non comprises en 2026.

Le complément de loyer : quand peut-on dépasser les plafonds ?

La législation prévoit un mécanisme de complément de loyer permettant de dépasser le loyer de base avec majoration. Pour cela, le logement présente des caractéristiques exceptionnelles. Ces caractéristiques doivent être objectives, quantifiables et ne pas constituer des éléments normaux d'un logement standard.

⚠️ Compléments de loyer : une jurisprudence de plus en plus restrictive

Les juridictions de proximité et commissions de conciliation tranchent de manière croissante en faveur des occupants. Cela est particulièrement valable lorsqu'un complément de loyer est contesté. En 2025, plus de 60 % des compléments de loyer soumis à la commission de conciliation parisienne ont été annulés. Il vaut mieux consulter un expert avant de l'appliquer.

Les 3 exceptions légales pour augmenter le loyer entre 2 locataires

Même dans les secteurs les plus contraints, la législation reconnaît trois cas qui permettent d'augmenter le loyer lors d'une relocation. Ces exceptions sont strictement encadrées et nécessitent des justificatifs précis. 

Exception 1 : les travaux d'amélioration ou de rénovation énergétique

Si vous avez réalisé des travaux d'amélioration dans le logement depuis le départ du dernier locataire. Alors, vous pouvez majorer le loyer. Toutefois, l'augmentation annuelle ne peut dépasser 15 % du coût réel des améliorations TTC, répartis sur les douze mois de la première année.

Toutes les améliorations ne sont pas éligibles. Seules comptent les améliorations portant sur le confort, l'habitabilité ou la performance énergétique du logement. Une simple réfection de peinture ou un changement de robinetterie ne suffit pas.

📋 Checklist des documents justificatifs pour une hausse suite à des améliorations :

• Factures détaillées des améliorations : émises par des entreprises, avec TVA apparente. Les devis seuls ne sont pas acceptés.
• Nature précise des améliorations : description permettant d'identifier qu'il s'agit bien d'une amélioration (pas d'entretien courant).
• Montant total HT et TTC : sert de base au calcul des 15 % annuels.
• Preuve de réalisation dans le délai légal : opérations effectuées dans les 6 mois précédant la fin du contrat ou entre les 2 baux.
• Nouveau DPE post-travaux : obligatoire si les améliorations visent à améliorer la performance énergétique.
• Calcul de la majoration : présenté au locataire entrant, intégré au contrat ou en annexe.

Exception 2 : le loyer manifestement sous-estimé

Lorsque le loyer pratiqué est manifestement inférieur aux loyers du voisinage. Le propriétaire peut proposer une augmentation à la relocation. Ici, il faut produire au moins six références de loyers comparables dans la même zone, de même type, tirées de sources officielles reconnues.

Cette exception vise à permettre aux investisseurs de se remettre à niveau progressivement. La hausse ne peut pas dépasser la moitié de la différence entre le loyer médian et l'ancien loyer. Un expert en gestion locative peut vous aider à constituer ce dossier de manière irréfutable.

Exception 3 : logements neufs et premières mises en location

Pour un logement mis en location pour la première fois, le bailleur conserve une certaine liberté dans la fixation du loyer initial. Cette liberté relative est néanmoins limitée par les loyers indicatifs majorés dans les zones soumises à l'encadrement.

Cas particulier à noter : le propriétaire qui cherche à dépasser les plafonds perd automatiquement l'avantage fiscal associé à la disposition. La cohérence entre offre et optimisation fiscale doit toujours être vérifiée.

Les risques d'un loyer mal calibré : trop cher ou trop abordable ?

L'erreur de calibration du loyer est l'un des risques les plus fréquents en gestion locative. Paradoxalement, un loyer trop élevé expose à des sanctions et à la vacance. Un montant trop bas érode silencieusement la rentabilité de votre investissement.

Loyer trop élevé : sanctions et instabilité 

Si vous proposez un loyer supérieur au plafond légal dans une zone soumise à un plafonnement. Alors, vous vous exposez à plusieurs types de conséquences. D'abord, le nouveau locataire peut saisir la commission de conciliation dès la validation du contrat ou dans les trois mois suivants. Il peut alors demander un réajustement du tarif. Ensuite, en cas de manquement confirmé, une amende administrative peut être infligée.

Au-delà des sanctions financières, un loyer surévalué génère souvent une vacance prolongée. Cela est particulièrement valable dans un marché où les occupants sont de mieux en mieux informés des loyers de référence. Chaque mois sans locataire représente un manque à gagner direct. Cela dépasse souvent l'économie espérée par une hausse excessive.

Loyer trop bas : manque à gagner et fiscalité

À l'opposé, un loyer chroniquement sous-estimé pénalise votre rendement locatif sur toute la durée de détention du bien. Sur 10 ans, une sous-évaluation de 100 €/mois représente 12 000 € de revenus locatifs non perçus. Mais ce n'est pas tout, l'administration fiscale peut requalifier un loyer manifestement inférieur au marché en "loyer de complaisance". Cela est notamment valable lorsque le logement est loué à un proche.

Par ailleurs, lors d'une cession immobilière, le tarif de vente d'un logement occupé tient compte du loyer en cours. Un bien loué trop bas sera systématiquement valorisé à la baisse par les acheteurs et les experts immobiliers. Cela impacte directement la plus-value réalisable. La fixation du juste loyer est donc un acte stratégique qui touche à l'ensemble de votre investissement locatif.

Cas pratique : calculer son nouveau loyer en 2026

Pour illustrer concrètement les règles en vigueur, voici un exemple de calcul de loyer entre 2 clients :

🏠 T2 à Lyon (zone tendue avec plafonnement), DPE classé C, travaux réalisés

Situation : M. Dubois est propriétaire d'un T2 de 42 m² dans le 3ᵉ arrondissement de Lyon. Son locataire vient de partir. Le loyer précédent était de 750 €/mois, charges non comprises. M. Dubois a réalisé des travaux de rénovation entre les 2 baux (isolation, fenêtres double vitrage) pour un montant total de 9 600 € TTC. Le logement est classé C au DPE.

• DPE vérification : classe C → pas de gel. La révision est autorisée.
• Zone tendue : Lyon est en zone tendue + plafonnement ELAN. Le loyer d'avant (750 €) s'impose comme base.
• Vérification loyer indicatif avec majoration : pour un T2, secteur Lyon 3, époque 1990-2005. Le loyer indicatif majoré est de 18,50 €/m², soit 777 € pour 42 m².
• Exception travaux : 9 600 € × 15 % = 1 440 €/an soit +120 €/mois autorisés au titre des travaux d'amélioration.
• Vérification plafond : 750 € (ancien loyer) + 120 € (travaux) = 870 €. Mais ce prix dépasse le loyer indicatif avec majoration (777 €). Le plafond s'applique.

Loyer maximum applicable au nouveau locataire : 777 €/mois charges non comprises
Hausse effective : +27 €/mois (+3,6 %) par rapport au locataire d'avant

Agir avec méthode pour valoriser votre investissement

L'augmentation du loyer entre deux locataires n'est pas une décision à prendre à la légère. Elle engage votre conformité juridique, votre relation avec le prochain locataire et la valeur à long terme de votre investissement locatif. Les règles sont claires mais complexes avec le DPE, l'indice, les secteurs à forte tension et les loyers de référence.

La bonne stratégie n'est ni de sous-évaluer pour éviter tout risque, ni de maximiser à tout prix en ignorant les plafonds. C'est de calibrer précisément le juste loyer, en s'appuyant sur des données fiables. Notez aussi l'importance des outils conformes et sur l'expertise d'un professionnel de la gestion locative. NousGérons est conçu pour vous permettre de gérer votre bien locatif avec la même rigueur qu'un gestionnaire professionnel. L'agence vous évite les contraintes et les honoraires excessifs.

FAQ : vos questions sur l'augmentation du loyer entre deux locataires

Comment calculer exactement la majoration autorisée après des travaux ?

La formule légale est la suivante : prix total TTC des travaux éligibles × 15 %, divisé par 12 mois. Par exemple, si vous avez réalisé 8 000 € TTC d'amélioration. Vous pouvez augmenter le loyer mensuel de 100 € (8 000 × 15 % ÷ 12). Cette majoration ne peut pas vous faire dépasser le loyer indicatif. Cela est particulièrement valable si vous êtes dans une zone soumise à l'encadrement ELAN. En zone tendue sans plafonnement indicatif, la majoration issue des améliorations reste encadrée par les dispositions de la loi ALUR.

Mon logement classé E peut-il encore être loué et révisé en 2026 ?

Oui, en 2026, un logement classé E peut encore être mis en location et son loyer peut encore être révisé selon l'indice en vigueur. Cependant, la trajectoire législative est clairement défavorable aux appartements énergivores. Le dispositif Climat et Résilience prévoit un gel progressif des révisions pour les logements E, potentiellement applicable dès 2028. Si vous êtes propriétaire d'un logement E, anticipez des travaux de rénovation énergétique dès maintenant.

Que risque-t-on concrètement si l'on applique un loyer trop élevé en zone encadrée ?

Les risques sont multiples. D'abord, le locataire peut saisir la commission de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail. Cela permet d'obtenir un réajustement du loyer au niveau légal. Si la médiation échoue, il peut porter l'affaire devant le tribunal judiciaire. En cas de condamnation, vous devrez rembourser les sommes perçues en trop depuis la date de prise d'effet de la clause. Ensuite, depuis la loi ELAN, des amendes administratives peuvent être infligées par la DREAL. Cela peut atteindre jusqu'à 5 000 € pour un bailleur particulier et jusqu'à 15 000 € pour une personne morale. L'amende peut être prononcée même sans plainte du locataire si un contrôle révèle le dépassement.