Plafonds de loyer conventionné ANAH : barèmes 2026

Le plafond de loyer ANAH dépend de la zone (A bis à C) et du niveau de convention choisi. En location intermédiaire, il atteint 19,71 €/m² à Paris (zone A bis), 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1 et 10,26 €/m² en zones B2 et C. La réduction d'impôt associée va de 15 % à 65 % des loyers bruts, et jusqu'à 65 % pour un couple signant une convention très sociale avec intermédiation locative. Source : arrêté du 6 janvier 2026, BOI-BAREME-000017.

Le plafond du loyer par l’ANAH constitue un élément déterminant pour les propriétaires qui souhaitent louer leur logement dans le cadre de Loc’Avantages. Le dispositif concerne aussi les locataires qui recherchent un logement à loyer maîtrisé. Le montant maximal autorisé ne dépend pas uniquement de la surface du bien. Il varie selon sa localisation, le niveau de conventionnement choisi et les règles applicables à la cité ou à l’arrondissement.

En 2026, Loc’Avantages reste accessible jusqu’au 31 décembre 2027 et prévoit trois niveaux de loyers, Loc1, Loc2 et Loc3. Plus le loyer est inférieur au marché local, plus la réduction d’impôt potentielle augmente. Cela s'accompagne d'un avantage d'impôt compris entre 15 % et 65 % des revenus bruts du logement selon la situation. Le propriétaire doit également s’engager à louer son bien pendant 6 ans, sous certaines conditions, notamment concernant les ressources du locataire.

Ces règles rendent indispensable la consultation des barèmes 2026 par zone, de Paris et de l’Île-de-France aux zones B1, B2 et C. Découvrirez les limites de loyer, les conditions de ressources et la méthode pour déterminer le montant applicable à votre logement. NousGérons vous accompagne dans la gestion et le suivi de votre location pour sécuriser votre projet de conventionnement ANAH.

Les essentiels à retenir

• Les plafonds de loyer ANAH 2026 varient selon la zone et le conventionnement : en Loc1, ils vont de 19,71 €/m² en zone A bis à 10,26 €/m² en zones B2 et C.
• Le calcul du loyer maximum repose sur plusieurs paramètres : il faut combiner le plafond au m² applicable à la commune, la surface fiscale et un coefficient multiplicateur compris entre 0,7 et 1,2.
• Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources : en Loc1, le RFR 2026 d’une personne seule ne doit pas dépasser 44 344 € en zone A bis ou 32 530 € en zones B2 et C.
• Le conventionnement ANAH ouvre droit à une réduction d’impôt : celle-ci varie de 15 % en Loc1 sans intermédiation à 65 % en Loc3 avec intermédiation locative, avec une prime pouvant atteindre 3 000 €.
• Le respect des règles est essentiel pendant les 6 ans de convention : une agence spécialisée peut sécuriser le calcul du loyer et vérifier l’éligibilité du locataire. Elle peut aussi assurer le suivi administratif et accompagner le propriétaire dans son choix de conventionnement.

Quel est le plafond de loyer ANAH (Loc'Avantages) en 2026 ?

En 2026, le loyer mensuel hors charges est plafonné à 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1 et 10,26 €/m² en zones B2 et C pour une convention intermédiaire (Loc1). Ce montant baisse d'environ 30 % en Loc2 (social) et 45 % en Loc3 (très social).

Le dispositif Loc'Avantages, mis en place par l'Agence Nationale de l'Habitat, a remplacé les anciens dispositifs Borloo et Cosse. Ici, plus le bailleur accepte une décote importante par rapport au loyer du marché, plus la réduction d'impôt est élevée. Trois niveaux de convention existent depuis l'application du dispositif :

• Loc1 (intermédiaire) : loyer fixé environ 15 % sous le marché.
• Loc2 (social) : décote d'environ 30 % par rapport au loyer du marché.
• Loc3 (très social) : décote d'environ 45 %, uniquement accessible via une intermédiation locative (mandat confié à une agence ou une association agréée).

Source : arrêté du 6 janvier 2026 (JO du 31 janvier 2026), publié au BOFiP sous la référence BOI-BAREME-000017

Depuis 2022, ces limites ne suivent plus un barème unique par zone A bis/A/B1/B2/C comme sous Pinel. L'ANAH publie désormais une valeur par cité, et par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille. Le tableau ci-dessus donne un ordre de grandeur national de référence. La valeur exacte applicable à votre bien doit être vérifiée sur le simulateur officiel monprojet.anah.gouv.fr.

Ne recalculez jamais une décote sur la valeur affichée par le simulateur. L'ANAH publie directement le plafond déjà décoté (Loc1, Loc2 ou Loc3) par cité. Appliquer une seconde décote de 30 % sur un chiffre déjà réduit est l'erreur la plus fréquente chez les propriétaires qui montent leur dossier seuls.

Comment calculer le loyer maximum de votre logement ?

Le loyer plafond se calcule ainsi : Plafond au m² (selon zone et niveau) × Surface fiscale × Coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface, plafonné à 1,2). La surface fiscale correspond à la surface habitable, augmentée de 50 % des annexes (cave, balcon, terrasse) dans la limite de 8 m².

Le calcul du loyer maximum demande de l'attention pour éviter de mauvaises surprises. Il est important de ne pas imposer un tarif trop cher ni trop abordable.

La méthode, étape par étape

La méthode de calcul du loyer peut se résumer par les principaux points suivants :

• Déterminez la zone géographique de votre logement sur le simulateur ANAH.
• Choisissez le niveau de convention visé : Loc1, Loc2 ou Loc3.
• Calculez la surface habitable : surface habitable + 50 % des annexes (dans la limite de 8 m²).
• Appliquez le coefficient multiplicateur : (0,7 + 19 / surface fiscale), avec un plafond légal fixé à 1,2.
• Multipliez le plafond au m² par la surface habitable, puis par le coefficient.

Exemple illustratif : Marc, bailleur à Toulouse (zone B1)

Marc possède un T2 de 60 m² sans annexe à Toulouse, une commune classée en zone B1. Il opte pour un niveau Loc2 (social), qui applique une décote d'environ 30 % sur le loyer de marché de sa cité.

Sur ce type de bien, le coefficient multiplicateur se calcule ainsi : 0,7 + 19/60 = 1,02.

Une fois le plafond au m² de sa commune récupéré sur le simulateur officiel, Marc multiplie cette valeur par 60 m², puis par son coefficient de 1,02, pour obtenir son loyer plafond mensuel. En contrepartie de cette décote, Marc sécurise une réduction d'impôt significative sur ses revenus fonciers. Il propose aussi un logement à un ménage aux ressources modestes de sa cité.

Cette situation illustre qu'un bailleur accepte de louer sous le prix du marché, en échange d'un avantage de taxation proportionnel à l'effort consenti.

Quels sont les plafonds de ressources pour les locataires ?

Pour bénéficier d'un logement conventionné, le locataire ne doit pas dépasser un revenu fiscal de référence (RFR) fixé selon la zone et la composition du foyer. En location intermédiaire (Loc1) en 2026, une personne seule est plafonnée à 44 344 € en zone A bis, contre 32 530 € en zone B2/C. Un couple est plafonné à 66 276 € en zone A bis, contre 43 439 € en zone B2/C.

Le montant retenu correspond au RFR de l'avant-dernière année (RFR N-2), tel qu'il figure sur l'avis d'imposition du foyer locataire.

Limites annuelles de ressources 2026, location intermédiaire (Loc1)

Source : BOI-BAREME-000017 du 10/03/2026, publié au BOFiP.

En Loc2 (social) et Loc3 (très social), les plafonds de ressources sont plus bas, calés sur les limites PLUS et PLAI du logement social. Un couple visant une convention Loc2, par exemple, est plafonné à 48 521 € en zone A bis, contre 31 804 € en zones B2/C.

Pour les locataires, ces limites sont valables quelle que soit la composition du foyer. Cela est valable pour une personne en situation de handicap ou un ménage percevant une allocation logement. Un jeune actif ou un couple récemment installé dans une cité peut être parfaitement éligible à ce type de logement.

Pourquoi choisir de conventionner son logement avec l'ANAH ?

La réduction d'impôt liée au conventionnement ANAH va de 15 % (Loc1 sans intermédiation) à 65 % (Loc3, avec intermédiation locative obligatoire). Une prime d'intermédiation locative, comprise entre 1 000 € et 3 000 € selon le mandat et la taille du logement, peut s'y ajouter. Cela est aussi valable pour le cumul avec le déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique.

Le taux de réduction d'impôt varie selon le niveau de la convention signée avec l'ANAH. Notez aussi le recours ou non à une intermédiation locative (IML) :

Source : ANAH, dispositif Loc'Avantages, barème 2026.

Au-delà de cette réduction, un bailleur qui signe une convention avec intermédiation locative accède à une prime d'intermédiation locative. Cette dernière est versée à la signature du mandat et s'échelonne globalement entre 1 000 € et 3 000 €. Cette prime vient compenser une partie de la perte de loyer liée à la décote.

Autre avantage souvent méconnu : le cumul avec le déficit foncier. Un possesseur qui engage des travaux de rénovation énergétique peut déduire ces dépenses de ses revenus fonciers, en plus de la réduction d'impôt liée à la convention.

Propriétaires : pourquoi confier votre conventionnement ANAH à une agence spécialisée ?

Monter un dossier ANAH ne se limite pas à remplir un formulaire. La moindre erreur peut faire perdre l'intégralité de l'avantage fiscal sur toute la durée de la convention (6 ans). Cela concerne par exemple un loyer dépassant le plafond de quelques euros ou un locataire dont le RFR n'a pas été vérifié.

C'est là que l'expertise d'une agence spécialisée fait la différence. Elle accompagne les propriétaires bailleurs sur l'ensemble du cycle de vie de leur convention en prenant en compte les points suivants :

• Montage du dossier ANAH : calcul précis de la surface habitable, du coefficient multiplicateur et du plafond de loyer applicable à votre municipalité.
• Sélection du locataire éligible : vérification rigoureuse du RFR et de la composition du foyer, pour sécuriser votre avantage fiscal dès la signature du bail.
• Gestion des quittances et du suivi administratif, pour que votre convention reste conforme pendant toute sa durée.
• Garantie loyers impayés (GLI), pour sécuriser vos revenus locatifs même en cas de défaillance du locataire.
• Optimisation du niveau de convention (Loc1, Loc2 ou Loc3 avec intermédiation), afin de maximiser votre réduction d'impôt sans sacrifier la rentabilité de votre investissement.

Vous avez un bien à conventionner, à Paris ou dans une autre municipalité de France ? Contactez l'équipe d'experts pour obtenir une simulation personnalisée de votre plafond de loyer et de votre réduction d'impôt.

Le plafond de loyer par l'ANAH est un facteur déterminant

Le conventionnement ANAH reste l'une des rares solutions permettant à un propriétaire de conjuguer réduction d'impôt significative et impact social réel. Cela implique la proposition d'un logement abordable à des locataires aux ressources encadrées. Entre le calcul précis du plafond de loyer, la vérification du RFR du locataire et le respect strict de la convention pendant 6 ans. La marge d'erreur est faible et ses conséquences fiscales, lourdes.

Vous êtes un possesseur souhaitant sécuriser votre investissement locatif à Paris ou dans une cité limitrophe ? Vous êtes locataire en recherche d'un logement conventionné adapté à votre situation ? L'équipe NousGérons vous accompagne à chaque étape. Demandez dès aujourd'hui votre simulation personnalisée et découvrez comment optimiser votre conventionnement ANAH en toute sérénité.