DPE location et nouvelle loi : le guide pour les propriétaires en France

L'application d'un DPE en location et la nouvelle loi est primordiale pour la réussite de votre investissement locatif. Notez que la réglementation sur ce diagnostic est plus de plus en plus strict chaque année. Notez par exemple que les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025.

La réforme du coefficient électrique (2,3 → 1,9) « sauve » près de 850 000 logements de l’interdiction. Et dès 2028, les biens classés F seront à leur tour exclu du marché. En tant qu’investisseur, agir maintenant n’est plus une option, mais une obligation stratégique.

La loi Climat et Résilience de 2021 a enclenché un compte à rebours que peu d’investisseurs avaient vraiment anticipé. En 2026, ce compte à rebours est bien réel avec l’interdiction de louer des passoires thermiques. Notez aussi le gel des loyers pour les logements énergétiques et les nouvelles obligations de diagnostic de performance collectif en copropriété.

Il faudrait aussi prendre note de la montée en puissance des aides à la rénovation. Celles-ci dessinent de nouvelles règles du marché français. Dans tous les cas, l'accompagnement d'une agence de location comme NousGérons permet de respecter les règles sur le DPE. Ainsi, vous ne risquez pas de vous retrouver en dehors de la loi.

Calendrier 2026 : quels logements sont désormais interdits à la location ?

Le DPE pour location et la nouvelle loi en 2026 impose une nouvelle interdiction sur les logements en France. En effet, il est plus avisé de noter ce point avant de commencer un investissement sur votre appartement.

L’interdiction des logements classés G : un an après, où en sommes-nous ?

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la mise en location de tout nouveau contrat de bail pour un logement classé G est légalement interdite en France. En 2026, cette interdiction entre dans une phase d’application plus stricte. Elle concerne désormais aussi les renouvellements et reconductions tacites des baux en cours. Le propriétaire bailleur qui ignore cette règle s’expose à des sanctions civiles et à l’impossibilité d’exercer son droit de location.

Si votre logement est classé G et que votre locataire souhaite renouveler son bail. Vous ne pouvez légalement pas procéder sans avoir préalablement réalisé des travaux de rénovation énergétique. La décence énergétique est dorénavant un critère juridique opposable inscrit dans la loi, au même titre que la superficie minimale ou l’absence d’humidité.

Les sanctions applicables peuvent se résumer par les points suivants :

• L’impossibilité d’augmenter le loyer
• La possibilité pour le locataire de saisir la commission départementale de conciliation
• La remise en cause du contrat lui-même

📋 Pour un investisseur, chaque mois d’inaction représente un risque patrimonial croissant. Si vous possédez un logement en classe G, ne pas agir en 2026 revient à bloquer votre bien. La réalisation d’un audit énergétique est la première étape indispensable. Votre agence de location peut vous accompagne dans cette démarche de A à Z. Cela va de l’audit à la supervision des travaux de rénovation, en optimisant votre accès aux aides disponibles.

Classe F en 2028 : pourquoi 2026 est l’année charnière pour rénover ?

L’échéance de 2028 concernant les logements classés F approche à grande vitesse. Avec une durée moyenne d'une rénovation énergétique oscillant entre 12 et 24 mois. Les propriétaires qui n’entament pas leurs démarches en 2026 risquent fort de se retrouver en situation d’interdiction à la date butoir. Pour rappel, un logement classé F présente une consommation comprise entre 331 et 450 kWh/m²/an. On dénombre encore environ 1,5 million de logements locatifs dans cette classe énergétique en France.

L’isolation des murs, des combles perdus et le remplacement du système de chauffage constituent généralement les leviers d'une rénovation. En effet, ces opérations sont efficaces pour faire monter la classe DPE d’un ou deux niveaux. Un audit énergétique préalable est indispensable pour identifier les travaux prioritaires et calculer le retour sur investissement. 

📅 Roadmap des interdictions de location par classe DPE (2025–2034)

Sources : Loi Climat et Résilience, ADEME, Observatoire DPE 2024 ; Ministère de la Transition Écologique

Le gel des loyers pour les passoires thermiques F et G : toujours en vigueur

Le gel des revenus pour les logements classés F et G reste pleinement applicable en 2026. Depuis le 24 août 2022, aucun propriétaire bailleur ne peut augmenter le loyer d’un logement énergétiquement défaillant. Cela s'applique principalement pendant un renouvellement de bail ou une nouvelle location même hors zones tendues. Cette obligation s’applique à toutes les classes de baux : vide, meublé, mobilité.

Dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, etc.), ce gel se cumule avec l’encadrement général des loyers. En revanche, dès lors qu’un propriétaire réalise des travaux de rénovation permettant d’atteindre au minimum la classe E. Il retrouve la pleine liberté de révision de son loyer selon l’IRL.

La réforme DPE 2026 : le nouveau coefficient électrique qui change tout

Chaque propriétaire et locataire est tenu de s'informer sur l'application de la réforme DPE 2026. Cela permet généralement de retenir le nouveau coefficient électrique à respecter sur chaque logement. 

Le passage du coefficient 2,3 à 1,9 : explications concrètes

C’est la grande nouveauté réglementaire du 1ᵉʳ janvier 2026. Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9. Ce changement technique peut sembler abstrait, mais ses conséquences sur le DPE d'un logement à chauffage électrique sont considérables. Le DPE mesure la consommation d’énergie primaire d’un appartement. Avec l’ancien coefficient, une consommation électrique de 120 kWh/m²/an en énergie finale devenait 276 kWh/m²/an en énergie primaire. Avec le coefficient 1,9, elle n’est plus que de 228 kWh/m²/an.

Cette différence change la classe DPE du logement et par conséquent, son statut locatif. Selon les estimations du Ministère de la Transition Énergétique, environ 850 000 logements jusqu’alors classés F ou G basculent dans une classe énergétique supérieure. Pour les investisseurs détenant des biens à chauffage électrique, c’est une bouffée d’oxygène immédiate. Toutefois, mais elle ne doit pas masquer la nécessité d’une stratégie de rénovation énergétique à long terme.

📊 Impact du nouveau coefficient électrique sur la classe DPE (exemple : 120 kWh/m²/an d’électricité)

Sources : Arrêté du 30 octobre 2025 modifiant la méthode de calcul du DPE, Ministère de la Transition Énergétique

Comment mettre à jour votre DPE gratuitement via l’ADEME ?

Votre logement bénéficie mécaniquement de la réforme du coefficient ? Il n’est pas nécessaire de mandater un diagnostiqueur qualifié et de payer un nouveau DPE complet. L’ADEME propose une procédure de mise à jour administrative sur son Observatoire DPE (observatoire-dpe-audit.ademe.fr). La démarche consiste à renseigner le numéro d’identifiant de votre DPE existant valide et à demander le recalcule automatique selon le nouveau coefficient. Une attestation de nouvelle étiquette énergétique est alors générée, opposable dans tout contrat de bail.

⚠️ Point de vigilance : durée de validité du DPE

Un DPE est valable 10 ans. Cependant, les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 avec l’ancienne méthode de calcul ne sont plus valides depuis le 1ᵉʳ janvier 2023. Si votre DPE date de cette période, une nouvelle réalisation par un expert certifié est obligatoire avant toute nouvelle mise en location ou vente.

Les petites surfaces : grandes gagnantes de la nouvelle méthode de calcul

Les studios et appartements de petite surface (moins de 40 m²) sont les principaux bénéficiaires de la réforme du coefficient électrique. Ces logements sont statistiquement surreprésentés parmi ceux équipés d’un chauffage électrique. Leur DPE, souvent pénalisé par une forte consommation au m², bénéficie mécaniquement de l’abaissement du coefficient. Pour un investisseur positionné sur les petites surfaces urbaines. La réforme 2026 peut représenter une valorisation immédiate du bien sans aucun euro investi en travaux de rénovation.

Copropriété : l’obligation du DPE collectif en 2026

La nouvelle loi en 2026 insiste sur le cas d'un logement en copropriété. Cela implique la réalisation d'un DPE collectif que vous ne devez pas ignorer avant de signer un contrat de bail.

Immeubles de moins de 50 lots : vous avez jusqu’au 31 décembre 2026

La loi Climat et Résilience a institué un calendrier progressif pour le DPE collectif. Celui-ci est obligatoire pour tous les immeubles d’habitation en copropriété disposant d’un système de chauffage collectif. En 2026, ce sont les immeubles comportant entre 51 et 200 lots, puis ceux de moins de 50 lots, qui doivent se conformer à cette obligation. Une date limite est fixée au 31 décembre 2026 pour ces appartements. Ce DPE collectif est réalisé par un diagnostiqueur certifié, mandaté par le syndic de copropriété.

Articulation entre DPE individuel et DPE collectif

Une question fréquente chez les propriétaires bailleurs en copropriété. Le DPE collectif remplace-t-il le DPE individuel ? Non. Les deux documents sont complémentaires. Le DPE individuel est obligatoire pour la location ou la vente de chaque logement. Le DPE collectif permet d’établir un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) à l’échelle de l’immeuble. Ce dernier peut dans certains cas servir de référence pour la classe énergétique d’un appartement individuel. Cette articulation complexe justifie un accompagnement professionnel.

💡 Dérogation Loi Gacquerre : et si la copropriété refuse les travaux ?

Depuis la loi Gacquerre (2023), un propriétaire bailleur ne peut pas être sanctionné pour non-conformité énergétique. Cela est particulièrement le cas si les travaux nécessaires sont refusés par l’assemblée générale de copropriété. Ce droit est conditionné à la preuve d’un projet soumis à l’AG et d’un procès-verbal de refus. NousGérons vous conseille de documenter scrupuleusement ces démarches pour préserver vos droits.

Location meublée et Airbnb : la fin de l’exception énergétique ?

Il est important de déterminer si l'exception énergétique est encore valide ou non pour ces types de location en 2026. L'objectif est de faciliter votre orientation pour la réalisation de votre location.

Loi le Meur : le DPE s’invite dans la location saisonnière

Longtemps épargnée par les contraintes du DPE, la location meublée de courte durée (Airbnb, Booking...) n’échappe plus à la réglementation. La loi Le Meur, a introduit des nouvelles obligations en matière de décence énergétique pour les meublés touristiques classés. À compter du 1ᵉʳ janvier 2028, un meublé de tourisme classé devra afficher un DPE D au minimum pour conserver son classement. Cette application progressive implique que 2026 est l’année idéale pour engager les travaux nécessaires.

Pour un investisseur positionné sur la location courte durée, cette évolution impose une vérification systématique du DPE de chaque logement. À cela s'ajoute une planification des travaux de rénovation énergétique et une mise à jour régulière des diagnostics.

Fiscalité LMNP et rénovation : amortir ses travaux en 2026

Pour les investisseurs en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), l’engagement de travaux de rénovation énergétique présente un double avantage. Cela permet d'améliorer la performance énergétique du logement et d'optimiser sa fiscalité. En régime réel simplifié, les dépenses de rénovation sont des charges déductibles des revenus locatifs et réduit la base imposable. Ce levier fiscal, couplé aux aides disponibles, rend l’investissement en travaux particulièrement attractif.

💰 Principales aides à la rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs en 2026

Sources : Ministère de la Transition Énergétique, Anah, service-public.fr, BOFIP 

Comment une agence de location sécurise votre mise en conformité ?

La réglementation DPE 2026 est complexe, évolutive et lourde de conséquences pour votre patrimoine immobilier. Une agence de location ne se contente pas de gérer simplement vos logements. Elle peut les piloter avec une vision long terme, en intégrant chaque évolution de la loi dans notre accompagnement quotidien.

Un audit de conformité DPE offert dès l’entrée en gestion

Dès qu’un bien nous est confié, l'équipe réalise un audit de conformité DPE complet. Cet audit croise votre diagnostic de performance énergétique existant avec les nouvelles règles applicables. Cela permet aussi d'identifier les risques d’interdiction et formule un plan d’action prioritaire. Cet audit est inclus dans notre prestation de gestion locative, sans frais supplémentaire.

Un réseau d’artisans RGE certifiés pour vos travaux de rénovation

La réalisation de travaux de rénovation énergétique impose le recours à des artisans certifiés RGE. L'agence s’appuie généralement sur un réseau de professionnels sélectionnés et évalués, capables d’intervenir rapidement et au meilleur rapport qualité/prix. Elle coordonne les chantiers, assure le suivi qualité et gère les relations avec les locataires pendant la période des travaux.

L’optimisation de vos aides financières : l'expertise au service de votre rentabilité

Naviguer dans les dispositifs d’aides à la rénovation est chronophage et technique. Des experts accompagnent chaque propriétaire dans le montage de ses dossiers MaPrimeRénov’, CEE et éco-PTZ. L'agence optimise même les cumuls d’aides pour réduire au maximum le reste à charge. A cela s'ajoute le respect de la conformité administrative de chaque demande. Pour un investisseur, c’est la garantie de travaux bien financièrement maîtrisés et d’un logement valorisé.

En 2026, la conformité DPE est votre avantage concurrentiel

La réforme du DPE et la montée en puissance des critères de décence énergétique transforment profondément le marché immobilier français. Pour les investisseurs qui s’y préparent intelligemment, ces évolutions sont une opportunité comme la possibilité de valoriser leur patrimoine. Notez aussi la sécurisation des revenus locatifs et le positionnement sur un parc immobilier conforme.

En 2026, les grands gagnants ne seront pas nécessairement ceux qui possèdent les logements les mieux situés. Il y a ceux qui auront anticipé, rénové et optimisé leur DPE au bon moment. Le coefficient électrique à 1,9 offre un répit bienvenu. L’échéance de 2028 pour les logements classés F, elle, ne se déplacera pas. NousGérons est à vos côtés pour faire de cette réglementation un levier de performance, pas un fardeau. Confiez-nous la gestion de votre patrimoine et concentrez-vous sur l'accroissement de votre investissement en France. 

FAQ : vos questions fréquentes sur le DPE et la location en 2026

Puis-je augmenter le loyer de mon logement classé F ou G en 2026 ?

Non. Le gel des tarifs pour les passoires thermiques classées F et G reste en vigueur en 2026. Vous ne pouvez ni augmenter le loyer lors d’un renouvellement de bail, ni appliquer l’IRL lors d’une relocation. Il faudrait réaliser des travaux pour obtenir une classe E au minimum. Cette interdiction s’applique sur tout le territoire français, même hors zones tendues, pour tous les types de baux (vide, meublé, mobilité).

Mon DPE de 2021 est-il encore valable en 2026 ?

Cela dépend de sa date exacte. Les DPE réalisés après le 1ᵉʳ juillet 2021 selon la nouvelle méthode de calcul sont valables 10 ans et restent valides. Ceux réalisés avant cette date avec l’ancienne méthode ne sont plus valides depuis le 1ᵉʳ janvier 2023. Une nouvelle réalisation par un diagnostiqueur certifié est obligatoire avant toute location ou vente. Vérifiez le numéro et la date de votre diagnostic sur l’Observatoire DPE de l’ADEME.

La réforme du coefficient électrique s’applique-t-elle automatiquement ou faut-il refaire le DPE ?

Si votre DPE a été réalisé après le 1ᵉʳ juillet 2021, la mise à jour peut se faire administrativement via l’Observatoire DPE de l’ADEME. Vous n'êtes pas obligé de refaire un diagnostic complet payant. Une attestation de nouvelle étiquette énergétique est générée et peut être annexée à votre contrat de bail. Si votre DPE est antérieur à juillet 2021, la réalisation d’un nouveau diagnostic par un artisan certifié est nécessaire.

Quelles aides sont disponibles pour les propriétaires bailleurs qui veulent rénover en 2026 ?

Plusieurs dispositifs sont cumulables comme MaPrimeRénov’, les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) et l’éco-prêt à taux zéro. Notez aussi les aides de l’ANAH pour les copropriétés et la déduction fiscale intégrale en régime LMNP réel. NousGérons propose une simulation personnalisée des aides accessibles pour chaque bien. Contactez l'agence au plus vite pour bénéficier d'un service de qualité.

Que se passe-t-il si je loue un logement classé G malgré l’interdiction ?

Vous vous exposez à des sanctions civiles. Le locataire peut exiger une réduction du loyer, réclamer la réalisation de travaux via le tribunal judiciaire, ou refuser le renouvellement du bail. En cas de vente ultérieure, un DPE non conforme peut entraîner une action en garantie des vices cachés ou une réduction du prix. La jurisprudence tend de plus en plus à protéger les locataires dans ces situations d’indécence énergétique avérée.